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Wird die Steuerfreiheit beim Immobilienverkauf abgeschafft?

Wird die Steuerfreiheit beim Immobilienverkauf abgeschafft?

Nov 30, 2021

Wird die Steuerfreiheit beim Immobilienverkauf abgeschafft?

Immobilienmarkt in Zahlen
Beim Verkauf Ihrer Immobilie will das Finanzamt mitverdienen. Bei der Vielzahl an jährlichen Immobilientransaktionen ist dies neben der Grunderwerbsteuer und weiteren Steuern in Bezug auf einen Immobilienverkauf eine lukrative Einnahmequelle.
Die Spekulationssteuer wie Sie im allgemeinen Sprachgebrauch genannt wird, nämlich die Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23EstG fällt an, wenn ein Gewinn erzielt wird.

Aktuell gilt dies, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung oder Hauses, weniger als 10 Jahre liegen und somit die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Ebenso schenkt Ihnen die Finanzverwaltung die Steuer, wenn Ihre Immobilie in den letzten 3 Jahren vor dem Verkauf von Ihnen selbst bewohnt wurde.
Hintergrund ist, dass das Finanzgesetz die Preissteigerungen von Gütern, die keine Leistung erbringen also auch Immobilien, als wirtschaftliche Tätigkeit und gewerbliche Absicht, einstuft.
Genau wie bei Gewinnen aus Aktiengeschäften, welche versteuert werden müssen.
Die Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem privaten Steuersatz und kann somit bis 42% betragen, welches eine ordentliche Höhe an Abgaben an das Finanzamt bedeutet.
Im Moment sind die Voraussetzungen also die, dass Sie Spekulationsteuer bezahlen müssen.
Und wie berechnet sich diese Steuer?
Hier ein kleines Rechenbeispiel:
Sie erwerben eine Immobilie im Jahr 2015 und verkaufen diese im Jahr 2021. Der Kaufpreis für die Immobilie betrug damals Euro 400.000. Der errechnete Verkaufspreis beträgt nach der Wertermittlung nun Euro 1.000.000Euro. Da auch das Baujahr der Immobilie im Hinblick auf die Abschreibung eine Rolle spielt, gebe wir in unserem Beispiel das Baujahr 2010 an. Die Immobilie war vermietet und Sie durften 2% per Anno abschreiben. Das ergibt für 6 Jahre einen Betrag von Euro 48.000 (Euro 8.000p.A. x 6 Jahre). Die Summe der Abschreibung ist dem Verkauf zuzurechnen.
Verkauf 1.000.000 + Abschreibung 48.000 – Kaufpreis 400.000 = Gewinn Euro 648.000
Von diesem Gewinn dürfen Sie die Kosten für die Maklercourtage, die Kosten für die Sanierungen sowie eine ggf. anfallende Vorfälligkeitsentschädigung abziehen. Übrig bleibt der mit Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuerndem Gewinn.
Die Grünen und die SPD wollen die Spekulationssteuer abschaffen. Welche Ausnahmeregelungen oder Fristverlängerungen es geben könnte, dazu ist wenig bis nichts bekannt. Sicher ist, dass diese Regierung vor allem spekulativen Immobilienunternehmen Einhalt gebieten will.
(12/2021)

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Soziale Bodennutzung, neue Novelle für München beschlossen

Soziale Bodennutzung, neue Novelle für München beschlossen

Jul 30, 2021

Soziale Bodennutzung, neue Novelle für München beschlossen

Wohnungspolitik

Seit 1994 gibt es in München die „SoBon“ – Sozialgerechte Bodennutzung. Durch die SoBoN sollten die Akteure der Wohnungswirtschaft an den Kosten und Lasten der Baurechtsschaffung im Rahmen der Bebauungsplanverfahren beteiligt werden, wenn damit zugleich erhebliche Bodenwertsteigerungen einhergehen.

Hierunter fällt der Bau von bezahlbarem Wohnraum und die Abgabe eines Infrastrukturbeitrages zur Errichtung von beispielsweise Kitas oder dergleichen.

Die Vollversammlung des Stadtrats hat nunmehr am 28. Juli 2021 die Novelle des Münchner Baulandsmodells und der zuvor genannten SoBon beschlossen. Der Plan ist die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum durch ein deutschlandweites einzigartiges Baukastenmodell. Es soll demnach mehr preisgebundener und geförderter Wohnraum entstehen und der Mietwohnungsbau gestärkt werden. Ende Juli, in der letzten Vollversammlung vor der Sommerpause, will die grün-rote Stadtratsmehrheit die Verschärfung der SoBoN verabschieden. Sie tritt dann sofort in Kraft und gilt auch für Neubauwohnungen, die bereits in Planung sind.

Des einen Freud des anderen Leid. Die Akteure der Wohnungswirtschaft dürften die Verschärfungen mit einem sehr kritischen Auge betrachten. Für mittelständische Bauunternehmen entsteht neben dem Kostendruck ebenso ein großer Mehraufwand an Bürokratie. Investoren könnte es aus München treiben, um Projekte und Investitionen in anderen Regionen zu realisieren. Grundstücksbesitzer könnten erst einmal zurückhaltender mit dem Verkauf Ihrer Liegenschaften werden. Das alles würde zu einem noch angespannteren Wohnungsmarkt in der Landeshauptstadt München führen.

Für den Oberbürgermeister von München, Dieter Reiter (SPD) ein zukunftsweisender Schritt für die Stadtentwicklung: „Ich freue mich, dass wir mit der neuen SoBoN einen weiteren wichtigen Schritt hin zu mehr bezahlbaren Wohnungen für München machen. Auch werden künftig auf privaten Flächen mehr Mietwohnungen entstehen. Die Stadt wird außerdem in die Lage versetzt, Flächen anzukaufen und damit dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu sichern.“

Auch die Stadtbaurätin Professorin (Dr. Univ. Florenz) Elisabeth Merk zeigt sich erfreut: „Unser neues SoBoN-Modell ist ein kluger und kreativer Weg der SoBoN-Fortschreibung. Es gibt den Planungsbegünstigten genügend Freiraum, weiter erfolgreich mit uns als Stadt den für alle benötigten Wohnraum zu schaffen. Die letzten Jahre haben noch einmal deutlich gezeigt, dass es ohne Weiterentwicklung der SoBoN nicht möglich sein wird, den immer weiter steigenden Spannungen auf dem Münchner Wohnungsmarkt – insbesondere für Haushalte mit geringem Einkommen – zu begegnen. Unser neues SoBoN-Modell lässt mich zuversichtlich in die Zukunft blicken und kann andere Städte inspirieren, kooperative Baulandplanung neu und flexibler zu denken.“

Mit der Novelle wurde ein Baukastenmodell mit 100 Punkten entwickelt. Das Grundmodell sieht vor, dass auf privaten Flächen vom neu geschaffenen Wohnbaurecht 60 Prozent im geförderten und preisgebundenen Segment, 20 Prozent freifinanzierter Mietwohnungsbau und nur noch 20 Prozent freifinanzierte Eigentumswohnungen entstehen. Die Bindungsdauer für den geförderten, preisgedämpften sowie freifinanzierten Mietwohnungsbau beträgt künftig immer 40 Jahre. Im Grundmodell beteiligen sich die Planungsbegünstigten mit 175 Euro/Quadratmeter Geschossfläche an den Kosten der ursächlichen sozialen Infrastruktur.

Weitere Informationen zur Neuen Novelle findet man auf der Seite der Stadt München. (08/2021)

Aktuelle Bodenrichtwerte für München

Aktuelle Bodenrichtwerte für München

Jul 21, 2021

Aktuelle Bodenrichtwerte für München

Bodenrichtwerte München

Lage Lage Lage Bodenrichtwerte München

Der Bodenrichtwert für München wird alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss München errechnet und neu veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2020 wurden mit Spannung erwartet und sind gerade frisch veröffentlicht.

 


Die Karte mit den Bodenrichtwerten hängt aktuelle und noch bis Mitte August zur Einsicht aus.
Der Bodenrichtwert stellt eben einen Richtwert für Grundstücke in München dar und dient zur Orientierung. Er wird für die Bewertung von Grund und Boden sowie Immobilien herangezogen. Der Bodenrichtwert ist aber durchaus auch mit kritischem Auge zu betrachten und bei der Immobilienbewertung spielen viele weitere Faktoren eine wesentliche Rolle.
Für eine Immobilienbewertung wird also der aktuelle Bodenrichtwert ggf. mit Anpassungen, als auch der Gebäudewert herangezogen. Die aktuellen Bodenrichtwerte können über den Gutachterausschuss in München kostenpflichtig erworben werden.
In den letzten Jahren sind die Bodenpreise für München deutlich angestiegen. Grundstückspreise in Schwabing liegen beispielsweise bei Euro 17.000, in Neuhausen zahlen Sie 12.000 Euro für ein Grundstück in guter Lage, in Altbogenhausen findet man Grundstücke mit einem Wert von 15.000Euro und rund um die Goethestraße sehen wir Preise bei 19.000 Euro.
Die Anstiege der Grundstückspreise liegen daran, dass der Wohnraum generell immer knapper wird, München sich immer noch großer Beliebtheit erfreut und es immer noch mehr Zuwanderung als Abwanderung gibt. Auch die Lebenshaltungskosten sind gestiegen.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und möchten wissen welchen Marktwert Ihre Immobilie derzeit erzielen kann? Kontaktieren Sie Eberl Immobilien in München für eine Einwertung Ihrer Immobilie. (Juli, August 2021)

Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf

Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf

Mai 7, 2021

Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf

Aufteilung Grund und Boden

Die Wertermittlung für die steuerliche Abschreibung beim Immobilienkauf sollte man als Kapitalanleger im Auge haben. Das Bundesministerium für Finanzen hat nach der höchstrichterlichen Rechtssprechung vom Juni 2020, Ihre Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises einer Immobilientransaktion, welches zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage dienen soll, zum 30.04.2021 angepasst. Für die Absetzung von Steuern für die Abnutzung von Gebäuden, stellt das Ministerium auf Ihrer Seite www.bundesfinanzministerium.de, eine Arbeitshilfe zur Verfügung. Bei nicht eigengenutzen Immobilien ist es sinnvoll, den Gesamtkaufpreis in die Anteile von Grund und Boden aufzuteilen. Nur die Abnutzung von Gebäuden unterliegt der steuerlichen Abschreibung.

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten
Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden
einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II
2001, 183). Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die es unter
Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine
Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen.
Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.
Die Arbeitshilfe finden Sie auf der Seite des Bundesministeriums für Finanzen unter folgendem Link:
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und möchten den Kaufpreis ermitteln? Kontaktieren Sie uns gerne unter info@eberl-immo.de
(Mai 2021)
Neue Regeln für Immobilienbesitzer 2021

Neue Regeln für Immobilienbesitzer 2021

Mai 6, 2021

Neue Regeln für Immobilienbesitzer 2021

  1. Das neue GEG (Gebäudeenergiegesetzt) löst die ENEV (Energiesparverordnung) und Ihre vorgänger Modelle ab. Das bedeutet neue Regeln für den Energieausweis und den Verkauf einer Immobilie.
  2. Die EED Richtlinie – ein zentraler Punkt der Energieeffizienzrichtlinie besteht in mehr Transparenz
  3. Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sieht neue Bestimmungen und mehr Rechte für Wohnungseigentümer vor. Die neuen Bestimmungen gelten für Eigentümer und Eigentumsverwaltungen seit dem 01.12.2020

Die Neuregelung für Energieausweise

Seit dem 1. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz in Kraft. Es bündelt und ersetzt die bisher geltenden Gesetze und Verordnungen. Damit gibt es nun für die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsgebäude eine einheitliche Rechtsgrundlage.
Von der Neuerung betroffen ist auch der Energieausweis. Wie gehabt müssen Eigentümerinnen und Eigentümer – künftig auch Maklerinnen und Makler – ihren Interessentinnen und Interessenten bei einer Neuvermietung, Verpachtung oder einem Verkauf den Energieausweis vorlegen, um aufzuzeigen, wie energieeffizient die Immobilie ist.
Diese Änderungen zum Energieausweis gibt es im GEG 2020
Die Pflicht, bei der Vermietung oder beim Verkauf eines Hauses einen Energieausweis vorzulegen sowie die entsprechenden Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, gelten nun auch für Immobilienmakler.
• Aussteller von Verbrauchsausweisen müssen bestehende Gebäude vor Ort oder anhand geeigneter Fotos bewerten, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen. So soll die Qualität der Modernisierungsempfehlungen verbessert werden.
• Die CO2-Emissionen müssen jetzt im Energieausweis aufgeführt werden.
• Wenn Eigentümer Daten für den Energieausweis bereitstellen, sind sie für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich.
• Energieausweis-Aussteller müssen die bereitgestellten Daten sorgfältig prüfen und dürfen diese nur verwenden, wenn kein Zweifel an der Richtigkeit besteht.
• Der Stand der Sanierung muss detailliert angegeben werden, ebenso inspektionspflichtige Klimaanlagen mit dem Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion.
Übergangsfrist für Energieausweise bis 1. Mai 2021
In § 112 GEG sind Übergangsvorschriften für Energieausweise festgelegt. Darin ist geregelt, dass für Energieausweise für Verkauf, Vermietung und Verpachtung die Vorschriften der Energieeinsparverordnung bis zum 1. Mai 2021 weiter anzuwenden sind. Danach werden die Energieausweise nach GEG ausgestellt.

EED-Richtlinie

Fernauslesbare Zähler und mehr Transparenz über den Energieverbrauch für die Nutzer: Das sind zwei zentrale Punkte der überarbeiteten Energieeffizienzrichtlinie (EED) der Europäischen Union (EU). Was die Novellierung für Vermieter konkret bedeutet und welche Fristen einzuhalten sind lesen Sie hier:
• Einsatz fernauslesbarer Zähler: Laut Energieeffizienzrichtlinie dürfen nur noch fernauslesbare Zähler (neu-) installiert werden. Dabei gilt jedes Verfahren, bei dem kein Ableser mehr in die Wohnung muss, als fernauslesbar. Ob die deutsche Gesetzgebung dieser Definition folgt, ist noch nicht klar.
Ab dem 1. Januar 2027 müssen auch alle Bestandsgeräte fernauslesbar sein. Vermieter und Eigentümer müssen bis dahin also nicht fernauslesbare Mess- und Verteilgeräte austauschen.
• Regelmäßige, unterjährige Verbrauchsinformation: Mieter, bei denen fernauslesbare Geräte verbaut sind, können künftig eine vierteljährliche Verbrauchsinformation anfordern. Passiert dies nicht, müssen Vermieter und Eigentümer den Mieter zumindest zwei Mal im Jahr proaktiv informieren.
Ab dem 1. Januar 2022 gilt laut EED-Richtlinie ohnehin: Alle Mieter mit fernauslesbaren Geräten erhalten monatlich eine Verbrauchsinformation (zum Beispiel durch eine Push-Notification oder E-Mail). Der Wärmeverbrauch kann außerhalb der Heizperiode davon ausgenommen werden.
• Mehr Details und Vergleichswerte: Die Energieeffizienzrichtlinie bestimmt, dass Verbrauchsabrechnungen mehr Informationen sowie grafische Übersichtselemente enthalten müssen. Dazu zählen: die tatsächlichen Energiepreise, die Gesamtenergiekosten, CO2-Emissionsdaten, der im Haus genutzte Energiemix, ein klimabereinigter Vergleich zum Vorjahr sowie ein Vergleich zu einem – bisher noch nicht definierten – durchschnittlichen Nutzer. Auch hier kann es durch den deutschen Gesetzgeber noch zu Änderungen kommen.

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes – Diese neuen Bestimmungen gelten seit dem 1. Dezember 2020 für Wohnungseigentümer und Verwalter
Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters

Die Wohnungseigentümer können bei Abschluss des Verwaltervertrages definieren, in welchem Bereich und Umfang der Verwalter unabhängig von Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft agieren kann. Das kann beispielsweise die Erledigung auch von größeren Reparaturen mit einem vorab definierten Kostenrahmen umfassen. Im Übrigen kann der Verwalter, wie bisher, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung treffen, insbesondere die Umsetzung von Beschlüssen und die Einberufung einer Eigentümerversammlung. Auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen, die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen und die Durchführung kleinerer Reparaturmaßnahmen, wie der Austausch von Leuchtelementen, Instandsetzung des Fensterglases oder die Zahlungsanweisung von Forderungen in gewissem Umfang, können je nach den Umständen des Einzelfalls unter die Autonomie des Verwalters fallen. Führen allerdings bestimmte Maßnahmen für einen Eigentümer zu erheblichen Verpflichtungen, muss die Gemeinschaft darüber einen Beschluss fassen. Auch Entscheidungen über kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen oder Darlehensverbindlichkeiten können nur in einem Gemeinschaftsbeschluss getroffen werden.
Zertifizierung des Verwalters
Jeder Verwalter muss nach einer Übergangszeit bis zum 01.12.2022 einen Zertifikatsnachweis auf Verlangen der Wohnungseigentümer vorlegen können. Damit können die Eigentümer sicherstellen, dass der Verwalter über alle für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt und diese Eignung in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer unter Beweis gestellt hat. Ein Verwalter, der am 01.12.2020 bereits bestellt ist, gilt bis zum 01.06.2024 gegenüber dieser Gemeinschaft als zertifizierter Verwalter.
Beschlussfassung über bauliche Veränderungen
Eigentümer und Verwalter haben es leichter, Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen, insbesondere bei Maßnahmen der Barrierefreiheit, Elektromobilität, dem Einbruchsschutz und der Nutzung moderner Telekommunikationsnetze, herbeizuführen. Beschlussfassungen über bauliche Maßnahmen können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Der Verwalter wird damit von der schwierigen Entscheidung darüber entbunden, ob und in welchem Umfang andere Eigentümer beeinträchtigt sind.
Eigentümerversammlungen
Die Durchführung von Eigentümerversammlungen ist deutlich erleichtert worden. Eigentümerversammlungen sind unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer stets beschlussfähig. Die Einladung kann auf elektronischem Wege erfolgen. Überdies können Eigentümer mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen, was die Teilnahme auch abwesender Eigentümer erleichtert.
Dies sind nur ein paar Aspekte aus der umfangreichen Novellierung des Gesetzes. Es bestehen weitergehende grundlegende Änderungen. Für Eigentümer und Verwalter besteht nunmehr erheblicher Schulungsbedarf.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD e.V. (Mai 2021)

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