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Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bayern

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bayern

Mai 6, 2021

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bayern

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Eigentumswohnungen sind ein wertvolles Gut. Die Eigentumsquote ist in Deutschland zwar sehr gering, dennoch haben die Menschen Sehnsucht nach den eigenen vier Wänden. Mieter möchten in Eigentumswohnungen ziehen und nutzen die aktuell günstigen Zinsen. Doch welche Nebenkosten fallen beim Kauf von Eigentumswohnungen und Wohnimmoblien an? Wir geben einen Überblick.

Beim Kauf einer Immobilie fallen Nebenkosten an, die der Erwerber einer Immobilie zu tragen hat. Das sind die Kosten für den Notar, das Grundbuchamt, die Umschreibung des Eigentums, die Maklercourtage aber auch das Finanzamt meldet sich mit der Grunderwerbsteuer. Die Nebenkosten belaufen sich auf ca. 8% bis 10%. Hier sollte man großzügig rechnen, denn die Nebenkosten müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Die wenigsten Banken finanzieren die Nebenkosten mit und wenn dann muss die Bonität extrem gut sein oder mit Zins- und Risikoaufschlägen gerechnet werden.

Ein Immobilienkauf ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich. Hier werden Käufer und Verkäufer besonders geschützt. Die Notar und Grundbuchkosten, also die Kosten für die Auflassung und Eintragung ins Grundbuch, werden meist über den Notar abgerechnet. Notar und Grundbuchkosten betragen ca. 2%-2,5%

Die Grunderwerbsteuer ist bei jedem Immobilienerwerb zu bezahlten. Diese unterscheidet sich in den einzelnen Bundesländern. Aktuell bezahlen Sie in Bayern 3,5% Grunderwerbsteuer. Geht es nach einigen klugen politischen Köpfen, sollte diese für den Ersterwerb und die eigengenutze Immobilie künftig abgeschafft werden. Das wäre selbstverständlich sehr begrüßenswert. Dies bleibt zu beobachten und hängt sicherlich von der künftigen Regierung ab. Die Grunderwerbsteuer wird fällig, nach dem der notarielle Kaufvertrag geschlossen wurde und das Finanzamt über die Immobilientransaktion durch den Notar informiert wurde. Ein Eigentümerwechsel ohne die vom Finanzamt ausgestellte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“, also die Bestätigung, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, ist in Deutschland nicht möglich. In anderen EU Ländern wie beispielsweise in Österreich, wird die Grunderwerbsteuer direkt durch das Notariat einbehalten und an das Finanzamt weitergeleitet.

Auch die Maklerprovision gehört zu den Kaufnebenkosten. Die Höhe der Maklercourtage ist in Deutschland nicht geregelt und ist Verhandlungssache. Seit dem 23. Dezember 2020 gibt es eine neue gesetzliche Regelung. Entweder teilen sich die Parteien die Maklercourtage. Marktüblich in Bayern sind 3,5% jeweils für den Käufer und den Verkäufer. Oder nur der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag und vereinbart die Provisionshöhe. Der Maker ist dann alleiniger Interessensvertreter des Verkäufers. (05/2021)

Mietspiegel für München

Mietspiegel für München

Mrz 31, 2021

Mietspiegel für München

Eberl Immobilien München

Ende März hat der Stadtrat der Landeshauptstadt München den neuen Mietspiegle für 2021 qualifiziert anerkannt.

Der Mietspiegel für München soll eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete im Stadtgebiet München geben.Er dient dazu, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand möglichst transparent zu machen. Da in München ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, muss eine Mieterhöhung mit Angaben zur Wohnung nach dem Mietspiegel für München begründet werden.Der Mietspiegel 2021 ist eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2019 und ist richtungsweisend für die Berechnung der Miethöhe Ihrer Wohnung und für die Berechnung der Mietanpassungen von Wohnimmobilien in München. Die aktuelle Rechtslage unterscheidet zwischen dem „einfachen Mietspiegel” und dem „qualifizierten Mietspiegel”. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.  An die Qualifizierung des Mietspiegels sind einige Rechtsfolgen geknüpft: Bei Mieterhöhungen hat der/die Vermieter*in Angaben zur Wohnung nach dem qualifizierten Mietspiegel mitzuteilen. Dies gilt auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird, zum Beispiel auf drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 3 BGB). Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, so wird vermutet, dass die enthaltenen Werte die ortsübliche Miete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). 

Die Stadt München stelle ein Berechnungstool online zur Verfügung. In dem Berechnungstool der Stadt München werden die Lagekriterien des Standorts Ihrer Immobilie angegeben. Dazu gibt es eine Wohnlagenkarte um nachzusehen ob sich die Wohnung in einer durchschnittlichen, guten bis besten Lage befindet. Ebenso finden unter anderem auch Ausstattungsmerkmale und die Baujahresklassen, sowie Modernisierungen, Berücksichtigung. Für Besonderheiten gibt es Zuschläge und Abschläge zu kalkulieren. Das Ergebnis zeit Ihnen die durchschnittlichen ortsüblichen Miethöhen mit Spannen nach unten und oben. Die  Höhe der ortsüblichen Miete darf um max. 10% überschritten werden. (04/2021)

Erneute Auszeichnung für Eberl Immobilien

Erneute Auszeichnung für Eberl Immobilien

Mrz 31, 2021

Erneute Auszeichnung für Eberl Immobilien

Gute Neuigkeiten!

Eberl Immobilien wurde erneut ausgezeichnet und Anneliese Eberl freut sich darüber, dass Sie sich zu den Focus Top 1.000 Maklern zählen darf.  Eberl Immobilien gehört damit zu den Besten Maklern in der Immobilienbranche.

Vielen Dank, liebe Kundinnen und Kunden für Ihr Vertrauen und für Ihre positiven Bewertungen. Und vielen Dank an @FOCUS Magazin, @statista & @ImmoScout24. Ihre Anneliese Eberl, Eberl Immobilien.

Focus Spezial Immobilienatlas 2021
Auch dieses Jahr veröffentlicht der Focus die Liste aller ausgezeichneten Top-Makler:innen wieder als zentralen Bestandteil eines Sonderhefts. Das Heft wird mit einem redaktionellen Teil und einem umfassenden Preisüberblick über die 110 größten deutschen Städte ab Samstag, den 10. Aprilerhältlich sein.

(04/2021)

BFH weist BMF in die Schranken

BFH weist BMF in die Schranken

Jan 19, 2021

BFH weist BMF in die Schranken

Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19
Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: FG darf die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht durch die mittels der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen. Die Arbeitshilfe zur Aufteilung Grund und Boden zu Gebäude ist nicht geeignet! Der BFH hat mit dem Urteil vom erstmalig zur vom BMF im Internet bereitgestellten „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ Stellung genommen und sich grundlegend mit der Frage befasst, welche Bedeutung der Arbeitshilfe bei der Aufteilung eines vertraglich vereinbarten Kaufpreises auf Grund und Gebäude nach den realen Verkehrswerten für Zwecke der AfA-Bemessung zukommt.

Er hat richtungsweisend entschieden, dass die Finanzgerichte eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grds. Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzen dürfen.

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung (AfA) von Gebäuden (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG) ist es in der Praxis erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen deshalb eine Arbeitshilfe als xlsx-Datei zur Verfügung, die es dem Veranlagungssachbearbeiter ermöglichen soll, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu überprüfen. Auf diese Weise soll auf die Einbindung des Bausachverständigen verzichtet werden können. Dabei greift das Tool auf das Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung zurück. Der Bodenwert bestimmt sich nach den vom örtlichen Gutachterausschuss festgesetzten Bodenrichtwerten; der Gebäudewert wird auf der Grundlage von typisierten Herstellungskosten auf der Basis der Normalherstellungskosten 2010 ermittelt.

Die Arbeitshilfe wird in der Literatur erheblich kritisiert. Die fehlende Berücksichtigung lokaler Gegebenheiten bei der Ermittlung des Gebäudewerts soll gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten zu einem überproportionalen Anteil des Grund und Bodens und damit zu mitunter extrem geringen Gebäudebewertungen führen. Zwar sind die Finanzämter an die Ergebnisse des Tools nicht gebunden; nach der im Internet bereitgestellten Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises S. 12handelt es sich nur um eine qualifizierte Schätzung, die „sachverständig begründet widerlegbar“ ist.  (01/2021)

Die Immobilie in der Scheidung

Die Immobilie in der Scheidung

Jan 18, 2021

Die Immobilie in der Scheidung

Das gemeinsame Heim ist stellt oft eine emotionale und richtungsweisende Entscheidung in einer Lebensgemeinschaft, Ehe oder Beziehung dar.

Genauso emotional und mit vielen Fragen behaftet sieht es bei einer Trennung aus. Die vermögensrechtlichen Auseinandersetzungen und die Entflechtung des bestehenden gemeinsamen Eigentums, verlangt daher nicht nur Expertise, sondern auch Einfühlungsvermögen und unparteiisches Einwirken. Am liebsten möchten sich die Parteien gar nicht mit den wirtschaftlichen Folgen einer Trennung auseinandersetzten und schlittern womöglich in einen Supergau. Für den Fall, dass sich zwei Parteien nicht einig werden, hat der Gesetzgeber nämlich die Möglichkeit einer Teilversteigerung geschaffen. Das Ziel ist es die Miteigentümerschaften aufzulösen und einen teilbaren Geldbetrag zu schaffen.

Wirtschaftlich und emotional ein Tiefpunkt. Daher ist eine einvernehmliche Lösung der beiden Ex-/Partner auf alle Fälle anzustreben, denn dann lässt sich auch mehr aus dem gemeinsamen Immobilieneigentum herausholen.

Ihre Möglichkeiten zu Sondieren stellt bereits einen Aufwand dar. Soll das Eigentum einem Partner übertragen werden? Soll die Immobilie vermietet werden? Wäre es besser die Immobilie einem Kind zu schenken? Oder , oder , oder

In der Praxis ist oft der gemeinsame Verkauf der Immobilie die vernünftigste Lösung. Dabei wäre es sogar möglich den Partner zu zwingen, dass dem Verkauf zugestimmt wird. Aber vernünftigerweise ist es immer ratsam emotional aufgeheizte Entscheidungen zu überdenken und einen objektiven Berater mit ins Boot zu holen.
Dieser kann einen wertvollen Beitrag und eine Unterstützung für Sie beim erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie leisten.

Ein erfahrener Makler wird Ihnen bei der marktgerechten Einwertung Ihrer Immobilie helfen und Sie durch die unterschiedlichen „Steps“ eines Immobilienverkauf führen. Sie werden vom Profi Unterstützung bei der Sichtung und Einholung wichtiger Unterlagen zur Immobilie, bei der Vermarktung und bei den Verkaufsverhandlungen erhalten. Das spart Ihnen Zeit und Sie können Ihre Energie in Richtung Zukunft lenken.

Wichtig sind natürlich auch die steuerlichen und rechtlichen Auswirkungen im Scheidungsfalle zu betrachten. Hier empfiehlt es sich Kontakt zu den jeweiligen Fachexperten aufzunehmen. Zum Beispiel können beim Verkauf einer Immobilie Spekulationssteuern anfallen, wenn Sie diese nicht in den letzten zwei Jahren selbst bewohnt haben oder diese nicht länger als 10 Jahre vermietet war. Aber auch an etwaige Ansprüche “Dritter” ist zu denken, beispielsweise an solche von Schwiegereltern aufgrund erbrachter finanzieller Zuwendungen.

Empfehlenswert ist, dass Sie alle relevanten Themen in Ruhe und mit einem Experten besprechen und sich nicht in Hektik treiben lassen.

Eberl Immobilien berät Sie mit großer Sensibilität bei dem Thema und wird Sie gerne dabei unterstützen, für Sie das beste Ergebnis beim Verkauf Ihrer Immobilie zu erzielen.
(01/2021)

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