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Neue Regeln für Immobilienbesitzer 2021

  1. Das neue GEG (Gebäudeenergiegesetzt) löst die ENEV (Energiesparverordnung) und Ihre vorgänger Modelle ab. Das bedeutet neue Regeln für den Energieausweis und den Verkauf einer Immobilie.
  2. Die EED Richtlinie – ein zentraler Punkt der Energieeffizienzrichtlinie besteht in mehr Transparenz
  3. Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sieht neue Bestimmungen und mehr Rechte für Wohnungseigentümer vor. Die neuen Bestimmungen gelten für Eigentümer und Eigentumsverwaltungen seit dem 01.12.2020

Die Neuregelung für Energieausweise

Seit dem 1. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz in Kraft. Es bündelt und ersetzt die bisher geltenden Gesetze und Verordnungen. Damit gibt es nun für die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsgebäude eine einheitliche Rechtsgrundlage.
Von der Neuerung betroffen ist auch der Energieausweis. Wie gehabt müssen Eigentümerinnen und Eigentümer – künftig auch Maklerinnen und Makler – ihren Interessentinnen und Interessenten bei einer Neuvermietung, Verpachtung oder einem Verkauf den Energieausweis vorlegen, um aufzuzeigen, wie energieeffizient die Immobilie ist.
Diese Änderungen zum Energieausweis gibt es im GEG 2020
Die Pflicht, bei der Vermietung oder beim Verkauf eines Hauses einen Energieausweis vorzulegen sowie die entsprechenden Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, gelten nun auch für Immobilienmakler.
• Aussteller von Verbrauchsausweisen müssen bestehende Gebäude vor Ort oder anhand geeigneter Fotos bewerten, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen. So soll die Qualität der Modernisierungsempfehlungen verbessert werden.
• Die CO2-Emissionen müssen jetzt im Energieausweis aufgeführt werden.
• Wenn Eigentümer Daten für den Energieausweis bereitstellen, sind sie für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich.
• Energieausweis-Aussteller müssen die bereitgestellten Daten sorgfältig prüfen und dürfen diese nur verwenden, wenn kein Zweifel an der Richtigkeit besteht.
• Der Stand der Sanierung muss detailliert angegeben werden, ebenso inspektionspflichtige Klimaanlagen mit dem Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion.
Übergangsfrist für Energieausweise bis 1. Mai 2021
In § 112 GEG sind Übergangsvorschriften für Energieausweise festgelegt. Darin ist geregelt, dass für Energieausweise für Verkauf, Vermietung und Verpachtung die Vorschriften der Energieeinsparverordnung bis zum 1. Mai 2021 weiter anzuwenden sind. Danach werden die Energieausweise nach GEG ausgestellt.

EED-Richtlinie

Fernauslesbare Zähler und mehr Transparenz über den Energieverbrauch für die Nutzer: Das sind zwei zentrale Punkte der überarbeiteten Energieeffizienzrichtlinie (EED) der Europäischen Union (EU). Was die Novellierung für Vermieter konkret bedeutet und welche Fristen einzuhalten sind lesen Sie hier:
• Einsatz fernauslesbarer Zähler: Laut Energieeffizienzrichtlinie dürfen nur noch fernauslesbare Zähler (neu-) installiert werden. Dabei gilt jedes Verfahren, bei dem kein Ableser mehr in die Wohnung muss, als fernauslesbar. Ob die deutsche Gesetzgebung dieser Definition folgt, ist noch nicht klar.
Ab dem 1. Januar 2027 müssen auch alle Bestandsgeräte fernauslesbar sein. Vermieter und Eigentümer müssen bis dahin also nicht fernauslesbare Mess- und Verteilgeräte austauschen.
• Regelmäßige, unterjährige Verbrauchsinformation: Mieter, bei denen fernauslesbare Geräte verbaut sind, können künftig eine vierteljährliche Verbrauchsinformation anfordern. Passiert dies nicht, müssen Vermieter und Eigentümer den Mieter zumindest zwei Mal im Jahr proaktiv informieren.
Ab dem 1. Januar 2022 gilt laut EED-Richtlinie ohnehin: Alle Mieter mit fernauslesbaren Geräten erhalten monatlich eine Verbrauchsinformation (zum Beispiel durch eine Push-Notification oder E-Mail). Der Wärmeverbrauch kann außerhalb der Heizperiode davon ausgenommen werden.
• Mehr Details und Vergleichswerte: Die Energieeffizienzrichtlinie bestimmt, dass Verbrauchsabrechnungen mehr Informationen sowie grafische Übersichtselemente enthalten müssen. Dazu zählen: die tatsächlichen Energiepreise, die Gesamtenergiekosten, CO2-Emissionsdaten, der im Haus genutzte Energiemix, ein klimabereinigter Vergleich zum Vorjahr sowie ein Vergleich zu einem – bisher noch nicht definierten – durchschnittlichen Nutzer. Auch hier kann es durch den deutschen Gesetzgeber noch zu Änderungen kommen.

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes – Diese neuen Bestimmungen gelten seit dem 1. Dezember 2020 für Wohnungseigentümer und Verwalter
Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters

Die Wohnungseigentümer können bei Abschluss des Verwaltervertrages definieren, in welchem Bereich und Umfang der Verwalter unabhängig von Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft agieren kann. Das kann beispielsweise die Erledigung auch von größeren Reparaturen mit einem vorab definierten Kostenrahmen umfassen. Im Übrigen kann der Verwalter, wie bisher, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung treffen, insbesondere die Umsetzung von Beschlüssen und die Einberufung einer Eigentümerversammlung. Auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen, die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen und die Durchführung kleinerer Reparaturmaßnahmen, wie der Austausch von Leuchtelementen, Instandsetzung des Fensterglases oder die Zahlungsanweisung von Forderungen in gewissem Umfang, können je nach den Umständen des Einzelfalls unter die Autonomie des Verwalters fallen. Führen allerdings bestimmte Maßnahmen für einen Eigentümer zu erheblichen Verpflichtungen, muss die Gemeinschaft darüber einen Beschluss fassen. Auch Entscheidungen über kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen oder Darlehensverbindlichkeiten können nur in einem Gemeinschaftsbeschluss getroffen werden.
Zertifizierung des Verwalters
Jeder Verwalter muss nach einer Übergangszeit bis zum 01.12.2022 einen Zertifikatsnachweis auf Verlangen der Wohnungseigentümer vorlegen können. Damit können die Eigentümer sicherstellen, dass der Verwalter über alle für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt und diese Eignung in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer unter Beweis gestellt hat. Ein Verwalter, der am 01.12.2020 bereits bestellt ist, gilt bis zum 01.06.2024 gegenüber dieser Gemeinschaft als zertifizierter Verwalter.
Beschlussfassung über bauliche Veränderungen
Eigentümer und Verwalter haben es leichter, Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen, insbesondere bei Maßnahmen der Barrierefreiheit, Elektromobilität, dem Einbruchsschutz und der Nutzung moderner Telekommunikationsnetze, herbeizuführen. Beschlussfassungen über bauliche Maßnahmen können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Der Verwalter wird damit von der schwierigen Entscheidung darüber entbunden, ob und in welchem Umfang andere Eigentümer beeinträchtigt sind.
Eigentümerversammlungen
Die Durchführung von Eigentümerversammlungen ist deutlich erleichtert worden. Eigentümerversammlungen sind unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer stets beschlussfähig. Die Einladung kann auf elektronischem Wege erfolgen. Überdies können Eigentümer mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen, was die Teilnahme auch abwesender Eigentümer erleichtert.
Dies sind nur ein paar Aspekte aus der umfangreichen Novellierung des Gesetzes. Es bestehen weitergehende grundlegende Änderungen. Für Eigentümer und Verwalter besteht nunmehr erheblicher Schulungsbedarf.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD e.V. (Mai 2021)