Eigentümer werden beim Verkauf Ihrer Immobilie mit verschiedenen Herausforderungen konfrontiert. Eine davon ist die Besichtigungsphase. Zu diesem Zeitpunkt des Verkaufs muss der Käufer schauen, wer als Käufer infrage kommt. Das ist keine leichte Aufgabe und erfordert Fingerspitzengefühl sowie die richtige Methodik im Umgang mit Interessenten und deren Fragen.
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In der Besichtigungsphase fallen viele Aufgaben an. Im Vorfeld schaut der Verkäufer alle Anfragen durch, vereinbart Termine, plant die Besichtigung und beantwortet Fragen aller Interessenten. Je nachdem in welcher Region Deutschlands eine Immobilie verkauft wird, gibt es mehr oder weniger Anfragen. In und um die Metropolen bewerben sich in der Regel mehr Interessenten auf eine Immobilie als in ländlichen Regionen.
Bevor Termine für Besichtigungen gemacht werden können, sollte geprüft werden, wer sich die Immobilie leisten kann und wer es mit seinen Kaufabsichten wirklich ernst meint. Ein Makler hat hier mehr Möglichkeiten als ein Verkäufer die Bonität der Anfrager zu überprüfen. Wird dieser Schritt ausgelassen und blind drauf los zur Besichtigung eingeladen und ein Interessent ausgewählt, der sich die Immobilie doch nicht leisten kann, heißt das: Die Suche geht von vorne los.
Oft wird den anderen potenziellen Käufern vorher eine Absage erteilt. Das ist allerdings keine gute Idee, wenn Eigentümer bei einer erneuten Suche nicht bei null starten möchten. Ein weitere Herausforderung ist für viele private Verkäufer der Umgang mit Fragen. Fragen nach Mängeln müssen ehrlich beantwortet werden. Dazu ist der Verkäufer verpflichtet. Werden Mängel nachweislich und wissentlich verschwiegen, können die neuen Besitzer später erfolgreich gegen den alten Eigentümer klagen.
Mit kritischen Fragen einhergehend ist oft auch der Versuch, den Preis der Immobilie zu drücken. Auch Fragen, die sich auf den Angebotspreis beziehen, können für unerfahrene Verkäufer schwierig zu beantworten sein. Um solche Fragen souverän zu beantworten, ist es unter anderem wichtig, den regionalen Immobilienmarkt zu kennen. Verkäufer sollten sich dennoch während der gesamten Besichtigungsphase nicht von Interessenten aus der Ruhe bringen lassen.
Erfahren Sie in unserem Video, wie Sie die Besichtigungsphase erfolgreich meistern und so den passenden Käufer finden.
Heute waren wir im Kommunalreferat und haben uns die neuen Bodenrichtwerte angeschaut. Es ist kaum verwunderlich, dass die Bodenrichtwerte für München einen erneuten Höhenflug hinter sich haben und alle bisher dagewesenen Werte übertreffen.
Am Rindermarkt beispielsweise wird ein Wert von 95000/5,5M angegeben und die Weinstraße übertrifft diesen mit 120000/4,5M. Gering erscheint daneben der Bodenrichtwert im begehrten und beliebten Stadtteil Bogenhausen, mit einem Wert von 10800/0,6 W rund um die Laplacestraße.
Vielleicht ganz gut, dass für die Berechnung der neuen Grundsteuer in Bayern keine Bodenrichtwerte benötigt werden. Für Grundstücke wird in Bayern ein wertunabhängiges Flächenmodell umgesetzt. Damit wird im Gegensatz zum Bundesmodell verhindert, dass die Grundsteuer automatisch steigt. Die neuen Berechnungsgrundlagen werden von den Finanzämtern zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt. Die Städte und Gemeinden berechnen die Grundsteuer auf dieser Grundlage anhand des jeweiligen eigenen Hebesatzes und bestimmen damit die Höhe der Steuer ab dem 1. Januar 2025. Die neue Grundsteuer ist also erstmalig ab 2025 zu zahlen.
Der Gutachterausschuss analysiert den Immobilienmarkt und stellt ihn unter anderem durch Bodenrichtwerte dar. Zum Stichtag 01.01.2022 gibt es neue Bodenrichtwerte. Diese Bodenrichtwerte für München und auch München Bogenhausen hängen seit dem 01. September 2022 öffentlich zur Ansicht im Hauptgebäude des Kommunalreferates München, welches unter der Leitung von Kristina Frank steh, aus. Die öffentliche Auslegung der Bodenrichtwerte findet bis Freitag, 30.September 2022 im Kommunalreferat in der Denisstr. 2, 80335 München statt.
Danach können diese, anders als in anderen Bundesländern von Deutschland, kostenpflichtig beim Gutachterausschuß München oder online über das Bodenrichtwertportal ebenso kostenpflichtig abgerufen werden. Bisher veröffentlichte Bodenrichtwerte ab dem Stichtag 31.12.2020 können ebenfalls über den Gutachterausschuss bestellt werden.
Sie möchten Ihre Immobilie bewerten lassen und möchten wissen was Ihr Grund und Boden Wert ist? Kontaktieren Sie Eberl Immobilien in München Bogenhausen. Wir geben Ihnen einen Überblick über den aktuellen Wert Ihrer Wohnung, Ihres Hauses und Ihres Grundstückes für München und in der Region um München. Bild von Pixaby designerpoint
Die Zinsen steigen und die Inflationsrate liegt bei über sieben Prozent. Die langjährige Niedrigzinsphase nähert sich dem Ende. Das hat Auswirkungen auf Kredite und Darlehen. Eigentümer, die aktuell eine Anschlussfinanzierung benötigen, müssen mit höheren Raten rechnen. Wie kann die Immobilie bei geringem Einkommen dennoch gehalten werden?
Durch die erhöhten Zinssätze kann auch bei einem durchschnittlichen Einkommen die weitere Immobilienfinanzierung gefährdet sein. Schließlich darf die Tilgungsrate auf lange Sicht nicht zum finanziellen Kraftakt werden. Und das kann im Hinblick auf die aktuell steigenden Lebenshaltungskosten, die neben dem Darlehen bezahlt werden müssen, schnell passieren.
Aktuelle Krisen wie Ressourcenknappheit, die Auswirkungen des Ukrainekrieges und die Unterbrechung von Lieferketten treiben die Preise nach oben. Eigentümer können dennoch ihre finanzielle Basis bei der Anschlussfinanzierung verbessern, indem sie die Bonität steigern/erhöhen. Dafür kann beispielsweise geprüft werden, welche Einträge in der SCHUFA löschbar sind. Aber auch die bisherigen Ausgaben können verringert werden.
Mit dem Forward-Darlehen weiterfinanzieren
Eine andere Möglichkeit ist die Wahl einer alternativen Anschlussfinanzierung. Die vorzeitige Beendigung der Finanzierung bietet einen entscheidenden Vorteil: Der aktuelle Zinssatz kann im neuen Vertrag mitgenommen werden. Auch wenn bei diesem sogenannten Forward-Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird, macht es Sinn, rechtzeitig zu beenden, bevor die Zinssätze noch ungünstiger ausfallen. Die Bankgebühr kann aber mitunter abgewendet werden, wenn die Widerrufsbelehrung des Vertrages nicht korrekt ist. Es ist ratsam, den Vertrag einem Experten vorzulegen. Das kann ein Anwalt sein, der auf Kapitalanlagerecht spezialisiert ist. Auch beim Verbraucherschutz können Eigentümer Hilfe anfordern.
Worst Case: Zwangsversteigerung
Eigentümer, die sich erhöhte Zinsen kaum oder gar nicht leisten können, sollten sich folgende Fragen beantworten: Ist das Einkommen ausreichend für die Immobilienfinanzierung oder eine Lohnsteigerung in Sicht? Können Ausgaben weiter gesenkt werden? Gibt es finanzielle Rücklagen? Kann der Bonitätsscore erhöht werden? Ist die Antwort auf alle Fragen „Nein“ und erteilen die Banken Finanzierungsabsagen, ist die Immobilie in der Regel nicht zu halten. Ein lokaler Immobilienmakler kann Eigentümern in diesem Fall helfen, nach Lösungen zu suchen und das Worst-Case-Szenario Zwangsversteigerung, also der Verkauf unter Wert und ohne Mitsprache beim Käufer, abzuwenden. Wir von Eberl Immobilien in München Bogenhausen, können Eigentümer auch bei der Suche nach einem Finanzierungspartner unterstützen.
Haben Sie Fragen zum Immobilienverkauf oder möchten wissen, welche Möglichkeiten es noch gibt? Dann kontaktieren Sie Eberl Immobilien in München Bogenhausen. Frau Eberl berät Sie gern.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Jedes Jahr müssen Eigentümer die Grundsteuer an das Finanzamt entrichten. Seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts 2018 muss diese aber neu berechnet werden. Die Änderungen bekommen Immobilienbesitzer bereits dieses Jahr zu spüren – auch wenn die neue Grundsteuer erst ab 2025 gültig ist.
Mit dem Ende der Einheitsbewertung schlagen die Finanzämter einen neuen Weg in der Berechnung des Grundstückswertes ein. Einen Weg, der Ungleichbehandlungen verhindern soll. Zudem soll das gesamte Grundsteuer-System durch die Reform unbürokratischer werden. Um das zu erreichen, müssen die Behörden relevante Objektdaten erheben und das erfordert die Mithilfe aller Grundstücks- und Immobilienbesitzer.
Was fordern die Ämter?
Da die alte Erhebung des Grundsteuerwertes 2018 für verfassungswidrig erklärt wurde, müssen Eigentümer Angaben zu Ihrem Objekt in einer sogenannten Feststellungserklärung machen. So kann der Grundsteuerwert neu berechnet werden. Die spezielle Steuererklärung geht an das zuständige Finanzamt und enthält unter anderem folgende Informationen:
Wohn- und Grundstücksfläche
Bodenrichtwert
Baujahr der Immobilie
Grundstückslage
Der Stichtag für die anzugebenden Informationen ist der erste Januar 2022. Nach aktuellem Stand haben Eigentümer bis zum 31. Oktober 2022 Zeit, die Feststellungserklärung einzureichen. Auch wenn die neue Grundsteuer erst ab 2025 gültig ist, muss diese trotzdem jährlich weitergezahlt werden.
Welche Berechnungsmodelle gibt es?
In Zukunft wird es kein einheitliches Modell für die Berechnung der Grundsteuer geben. Je nach Bundesland weichen die Methoden voneinander ab. In den Flickenteppich der Berechnungsmodelle sind verschiedene Varianten aneinandergenäht, da sich nicht jedes Bundesland für das Bundesmodell entschieden hat. Folgende Länder gehen einen Sonderweg:
Wer der Grundsteuerschuldner ist, hängt davon ab, wer zu einem bestimmten Zeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch steht. Der 1. Januar eines Jahres gilt dabei nach § 17 des Grundsteuergesetzes (GrStG) und § 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) als Stichtag.
Sind Sie unsicher, was für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist? Kontaktieren Sie Eberl Immobilien in Bogenhausen! Wir beraten Sie gern.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Die Traumimmobilie zu finden, ist eine Sache, sie auch zu bekommen, eine andere. Immer wieder starten Kaufinteressenten die Immobiliensuche unvorbereitet. Und wenn sie dann glücklicherweise trotz des geringen Angebots ihre Traumimmobilie gefunden haben, bekommen sie diese nicht, weil andere Interessenten besser vorbereitet waren. Entweder steht die Finanzierung noch nicht. Oder sie steht schon, aber man ist sich unsicher, wo man bei der Immobilie vielleicht Kompromisse eingehen könnte. Wir von Eberl Immobilien in München zeigen Ihnen wie Sie mit den folgenden 7 Schritten Ihre Chancen für die Immobiliensuche erhöhen.
Schritt 1: Finanzierung
Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto geringer wird das Schuldenrisiko. Zunächst sollten Sie also einen Überblick über Ihre Finanzen haben, genau kalkulieren und feststellen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Vergleichen Sie anschließend Finanzierungsangebote von unterschiedlichen Kreditinstituten. Haben Sie das passende Angebot gefunden und das Kreditinstitut gibt grünes Licht, dann lassen Sie sich eine Finanzierungszusage geben. Denn Immobilienverkäufer werden danach fragen.
Schritt 2: Traumimmobilie finden
Schauen Sie bei Ihrer Traumimmobilie nicht nur danach, ob sie ein Extrazimmer für einen Billardtisch oder ein Ankleidezimmer hat. Seien Sie sich Ihrer Wohnbedürfnisse bewusst. Erwarten Sie Nachwuchs? Sollte die Immobilie barrierefrei sein, weil Sie auch im hohen Alter darin wohnen möchten? Ein lokaler Qualitätsmakler berät Sie, welche Bedürfnisse Ihre zukünftige Immobilie erfüllen muss.
Schritt 3: Besichtigungstermin
Prüfen Sie vor der Besichtigung das Exposé und die relevanten Unterlagen. Vielleicht ist eine Besichtigung gar nicht mehr nötig, weil die Immobilie Ausschlusskriterien erfüllt. Außerdem kann eine Besichtigung zu zwei unterschiedlichen Terminen sinnvoll sein, um den Lärmpegel zu testen. Dass Sie vor Ort auf Zustand, Ausstattung und Mängel achten sollten, ist sicher klar. Kontaktieren Sie uns von Eberl Immobilien und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin.
Schritt 4: Preisverhandlung
Passt die Immobilie, können Sie in die Preisverhandlung gehen. Vorher sollten Sie sich klar sein, was Ihr Maximum ist. Denken Sie dabei daran, ob Sie eventuell sanieren oder modernisieren müssen.
Schritt 5: Notarsuche und Kaufvertrag
Der Kaufvertrag muss vom Notar beurkundet werden. Diesen wählen in der Regel Sie als Käufer aus. Ein lokaler Qualitätsmakler kann Ihnen auch einen empfehlen. Der Notar erstellt den Kaufvertrag. Individuelle Vereinbarungen können mit aufgenommen werden. Anschließend haben Sie und der Verkäufer genügend Zeit, alles zu prüfen.
Schritt 6: Notartermin
Beim Notartermin wird der Vertrag verlesen. Hier besteht die letzte Möglichkeit für Änderungen. Zum Schluss wird der Kaufvertrag von Ihnen und dem Verkäufer unterzeichnet.
Schritt 7: Immobilienübergabe
Bei der Immobilienübergabe erhalten Sie alle Unterlagen und Schlüssel. Allerdings ist hier besonders wichtig, dass Sie darauf achten, dass die Immobilie im vereinbarten Zustand ist. Vom Übergabezeitpunkt an zahlen Sie die Betriebskosten. Jetzt fehlt nur Ihr Umzug.
Sind Sie sich unsicher, bei der Immobiliensuche an alles zu denken? Kontaktieren Sie uns! Wir unterstützen Sie und finden für Sie die passende Immobilie.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Soziales Engagement, Ehrenamt und die Unterstützung für diejenigen die keine Stimme haben ist ein wichtiges Anliegen von Anneliese Eberl, Eberl Immobilien in München. In 2022 wurde nun der Tierschutzverein München e.V. unterstützt, damit sich dieser ein neues Tierschutzfahrzeug anschaffen konnte. Für die Tiere in Not können damit tierärztliche Versorgungsfahrten erledigt werden, Futter und Tiere transportiert, Aussenstellen beliefert werden und vieles mehr. Ein Herz für Tiere, bewies Anneliese Eberl schon mehrmals durch die Unterstützung von Tier und Mensch, zum Beispiel mit Sach- und Futterspenden an die Tiertafel München. Soziales Engagement und ein offenes Herz sind wichtige Bestreben in unserer Gesellschaft.
