Stand: Bodenrichtwertstichtag 1. Januar 2026. Marktbericht zum Preisniveau und zur Entwicklung des Münchner Grundstücksmarktes.
München bleibt ein Premiumstandort – doch die Bodenpreise differenzieren sich stärker
Die Bodenrichtwerte werden von dem Gutachterausschuss erstellt und veröffentlicht und gehören zu den wichtigsten Orientierungsgrößen für den Münchner Immobilienmarkt. Sie zeigen, welcher durchschnittliche Bodenwert für Grundstücke in bestimmten Lagen angesetzt wird und ermöglichen damit eine erste Einordnung des Preisniveaus.
Für Eigentümer, Kaufinteressenten und Investoren sind die aktuellen Bodenrichtwerte deshalb ein wichtiger Baustein bei der Beurteilung einer Immobilie. Gleichzeitig gilt: Der Bodenrichtwert ist kein Verkaufspreis. Für die tatsächliche Bewertung eines Grundstücks sind insbesondere die konkrete Mikrolage, das bestehende Baurecht, der Grundstückszuschnitt und das vorhandene Ausnutzungspotenzial entscheidend.
Die zum Stichtag 1. Januar 2026 ausgewiesenen Werte des Gutachterausschusses in München zeigen ein weiterhin sehr hohes Münchner Preisniveau – zugleich aber auch eine deutlich ausgeprägte Differenzierung zwischen einzelnen Stadtteilen und Mikrolagen.
1. Das aktuelle Preisniveau in München
Diese Bandbreite verdeutlicht bereits die großen Unterschiede innerhalb des Münchner Stadtgebiets. In besonders gefragten innerstädtischen und repräsentativen Mikrolagen werden allerdings deutlich höhere Werte ausgewiesen.
So zeigen sich die Werte beispielsweise in Altbogenhausen bei ca. 12.500 €/m², im Herzogpark bei ca. 11.000 €/m², in Top-Lagen von Schwabing bis ca. 21.000 €/m² und im Umfeld des Viktualienmarktes bis ca. 21.500 €/m².
Damit wird deutlich: Für eine realistische Einschätzung eines Grundstücks reicht der Blick auf einen allgemeinen Münchner Durchschnitt nicht aus. Entscheidend ist die Mikrolage.
2. Bodenrichtwerte ausgewählter Münchner Premiumlagen
| Lage | Bodenrichtwert 2026 |
|---|---|
| Bogenhausen – Parkstadt | 2.900–3.300 €/m² |
| Bogenhausen – Rosenkavalierplatz / Arabellapark | 2.900–9.100 €/m² |
| Bogenhausen – Altbogenhausen | 6.500–12.500 €/m² |
| Bogenhausen – Herzogpark | 7.600–11.000 €/m² |
| Lehel | 2.300–19.800 €/m² |
| Haidhausen – Franzosenviertel | 7.400–14.000 €/m² |
| Schwabing | 7.200–21.000 €/m² |
| Gärtnerplatz Umkreis | bis 19.500 €/m² |
| Viktualienmarkt Umkreis | bis 21.500 €/m² |
Die Zahlen zeigen eindrucksvoll, wie stark sich Bodenwerte innerhalb weniger Kilometer – teilweise sogar innerhalb eines Stadtteils – unterscheiden können.
Unsere Einschätzung: Gerade in München sollte eine Grundstücksbewertung deshalb niemals ausschließlich anhand eines pauschalen €/m²-Wertes erfolgen. Die Qualität der konkreten Lage und das vorhandene Baurecht können den Wert erheblich beeinflussen.
3. Was hat sich gegenüber 2024 verändert?
Die aktuellen Werte zeigen gegenüber 2024 in Teilen eine deutliche Korrektur.
Nach den vom Gutachterausschuss in München veröffentlichten Werten sind die Bodenrichtwerte für Grundstücke zur individuellen Wohnbebauung – beispielsweise Einfamilien-, Reihen- und Doppelhausgrundstücke – im Durchschnitt um rund -15 % zurückgegangen. Beim Bauland für den Geschosswohnungsbau wird bei den veröffentlichten Preisen sogar ein durchschnittlicher Rückgang von rund -18 % ersichtlich.
Diese Entwicklung ist aus unserer Sicht vor allem im Zusammenhang mit den veränderten Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes zu betrachten.
Die wesentlichen Einflussfaktoren
- Zinsentwicklung – Höhere Finanzierungskosten beeinflussen die Zahlungsbereitschaft von Käufern und Investoren unmittelbar.
- Rückliegende schwächere Jahre nach der Corona-Pandemie.
- Angebot an Baugrundstücken – Das begrenzte Angebot in München bleibt ein wesentlicher stabilisierender Faktor.
- Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum – Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in München sorgt weiterhin für eine starke strukturelle Unterstützung des Marktes.
- Baurecht und Stadtentwicklung – Die mögliche Ausnutzung eines Grundstücks und zukünftige Infrastruktur- und Stadtentwicklungsmaßnahmen können einen erheblichen Einfluss auf den Grundstückswert haben.
4. Drei ausgewählte Beispiele aktueller Korrekturen
Bogenhausen: Korrektur auf hohem Niveau
Im Bereich der Sternwartstraße in Bogenhausen ist eine deutliche Anpassung zu beobachten. Lag der Bodenrichtwert dort im Jahr 2024 bei rund 11.400 €/m², beträgt er 2026 aktuell etwa 8.100 €/m².
Dies entspricht einem Rückgang von rund 29 %. Die Entwicklung zeigt, dass auch etablierte und sehr gefragte Wohnlagen wie Bogenhausen von der allgemeinen Marktanpassung betroffen sind. Gleichzeitig bleibt Bogenhausen aufgrund seiner hochwertigen Wohnlagen, der gewachsenen Infrastruktur und der anhaltend hohen Nachfrage einer der wichtigsten Premiumstandorte Münchens.
Lehel: deutliche Korrektur auf weiterhin sehr hohem Niveau
Ebenfalls interessant ist die Entwicklung der Bodenrichtwerte in den Münchner Spitzenlagen. Sie zeigt, dass sich auch innerhalb des Premiumsegments unterschiedliche Entwicklungen ergeben.
Im Lehel im Bereich des St.-Anna-Platzes ist der Bodenrichtwert gegenüber 2024 von rund 25.000 €/m² auf aktuell 19.500 €/m² zurückgegangen. Damit ergibt sich eine Korrektur von rund 22 %. Trotz dieses Rückgangs bewegt sich das Lehel weiterhin auf einem außergewöhnlich hohen Bodenpreisniveau und zählt unverändert zu den gefragtesten und hochwertigsten Wohnlagen Münchens.
Kaufingerstraße: ebenfalls Rückgang auf hohem Niveau
Auch in der Kaufingerstraße, einer der teuersten und bedeutendsten innerstädtischen Lagen Münchens, ist eine Korrektur zu beobachten. Lag der Bodenrichtwert dort im Jahr 2024 bei rund 170.000 €/m² (GFZ 5,5), ist er aktuell auf 155.000 €/m² zurückgegangen.
Dies entspricht einem Rückgang von rund 8,8 %. Trotz dieser Anpassung bleibt die Kaufingerstraße damit eine absolute Spitzenlage des Münchner Grundstücksmarktes.
5. Bodenrichtwert ist nicht gleich Marktwert
Für Eigentümer ist ein Punkt besonders wichtig: Der Bodenrichtwert ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung.
Der tatsächliche Wert eines Grundstücks hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:
- exakte Mikrolage
- Grundstücksgröße
- Grundstückszuschnitt
- bestehendes Baurecht
- mögliche Geschossfläche
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Erschließung
- Ausnutzungspotenzial
- konkrete Nachfrage am Markt
Ein Grundstück mit einem bestimmten Bodenrichtwert kann daher einen deutlich anderen erzielbaren Marktpreis haben als ein formal vergleichbares Grundstück wenige Straßen entfernt.
6. Unsere Einschätzung für den Münchner Grundstücksmarkt 2026
Der Münchner Grundstücksmarkt befindet sich 2026 in einer Phase der Neujustierung. Nach den teilweise deutlichen Korrekturen gegenüber 2024 sehen wir keinen einheitlichen Münchner Grundstücksmarkt. Vielmehr gewinnt die Differenzierung nach Lage, Qualität und Entwicklungspotenzial weiter an Bedeutung.
Während sich bestimmte Segmente und Lagen preislich korrigiert haben, bleiben besonders begehrte innerstädtische und etablierte Premiumlagen auf einem außergewöhnlich hohen Niveau. München verfügt weiterhin über strukturelle Faktoren, die den Immobilienmarkt langfristig unterstützen: eine hohe Nachfrage, ein begrenztes Grundstücksangebot und die besondere Attraktivität des Wirtschafts- und Wohnstandorts.
Für Eigentümer bedeutet dies: Eine pauschale Aussage wie „die Grundstückspreise sind gefallen“ greift zu kurz. Entscheidend ist, wie sich die konkrete Lage und das konkrete Grundstück entwickelt haben.
Für Käufer und Investoren bedeutet dies: 2026 können sich Chancen ergeben – insbesondere dort, wo Grundstücke aufgrund veränderter Marktbedingungen realistischer angeboten werden und gleichzeitig ein attraktives Baurecht vorhanden ist.
7. Was bedeutet der Bodenrichtwert für Sie als Eigentümer?
Wenn Sie über den Verkauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung nachdenken, ist der Bodenrichtwert ein wichtiger Ausgangspunkt. Für eine belastbare Einschätzung sollte jedoch immer die gesamte Immobilie betrachtet werden.
- Lage – Wie ist die konkrete Mikrolage im Vergleich zum Umfeld zu bewerten?
- Grundstück – Welche Besonderheiten weist Größe, Zuschnitt und Erschließung auf?
- Baurecht – Welche Nutzung und welches Entwicklungspotenzial sind tatsächlich möglich?
- Markt – Welche Preise lassen sich unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch erzielen?
- Verkaufsstrategie – Welcher Angebotspreis und welche Vermarktungsstrategie sind für die Immobilie sinnvoll?
Ihre Immobilie im Münchner Markt
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Orientierungspunkt – der tatsächliche Marktwert Ihrer Immobilie entsteht jedoch aus dem Zusammenspiel von Lage, Grundstück, Baurecht, Objektqualität und aktueller Nachfrage.
Sie möchten den aktuellen Wert Ihrer Immobilie kennen? Fordern Sie jetzt eine persönliche und auf Ihre Immobilie zugeschnittene Marktpreiseinschätzung an.
Fazit: München bleibt ein Premium-Immobilienstandort
Die Bodenrichtwerte 2026 zeigen einen Münchner Grundstücksmarkt mit hohen Preisen, aber gleichzeitig deutlich zunehmender Differenzierung. Die teilweise rückläufigen Werte gegenüber 2024 sind ein Zeichen für die veränderten Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes. Gleichzeitig bleiben die Bodenwerte in den gefragtesten Münchner Lagen auf einem außergewöhnlich hohen Niveau.
Für Eigentümer ist deshalb heute mehr denn je eine präzise Bewertung der individuellen Immobilie entscheidend. Nicht der durchschnittliche Bodenrichtwert entscheidet über den Wert – sondern die konkrete Lage, das konkrete Grundstück und das konkrete Baurecht.
Als Münchner Immobilienmakler unterstützen wir Eigentümer dabei, diese Faktoren richtig einzuordnen und daraus eine realistische Marktpreisstrategie abzuleiten.
Hinweis: Bodenrichtwerte sind Orientierungswerte und stellen keinen Verkehrswert bzw. erzielbaren Verkaufspreis dar. Für die Bewertung einer konkreten Immobilie sind die individuellen Grundstücks- und Objektmerkmale sowie die aktuellen Marktbedingungen maßgeblich.
Quelle: Gutachterausschuss München – Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar.
