Wer in Bogenhausen, Oberföhring, Denning oder einem der umliegenden Stadtteile im Münchner Osten ein Grundstück besitzt, eine Immobilie verkaufen möchte oder eine Erbschaft regelt, stößt früher oder später auf einen Begriff: den Bodenrichtwert. Er ist eine der wichtigsten Kennzahlen der Immobilienbewertung – und gleichzeitig eine der am häufigsten missverstandenen. Dieser Beitrag erklärt, was der Bodenrichtwert ist, wie er sich in München und speziell in Bogenhausen zuletzt entwickelt hat, und warum er allein noch keine Aussage über den tatsächlichen Verkaufswert Ihrer Immobilie trifft.
Was ist der Bodenrichtwert überhaupt?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebautes Bauland, ausgedrückt in Euro pro Quadratmeter. Ermittelt wird er von einem unabhängigen Gremium, dem Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt oder Gemeinde – für München ist das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte München. Grundlage der Berechnung sind sämtliche notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe eines bestimmten Zeitraums in einem abgegrenzten Gebiet, der sogenannten Bodenrichtwertzone.
Wichtig zu verstehen: Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein fiktives, unbebautes Grundstück mit einer für die Zone typischen Nutzung. Ob auf einem konkreten Grundstück bereits ein Haus steht, spielt für den reinen Bodenrichtwert zunächst keine Rolle – er dient als Referenzgröße, nicht als fertiges Bewertungsergebnis.
Die Gutachterausschüsse in Bayern aktualisieren die Werte turnusmäßig alle zwei Jahre, jeweils zum Stichtag 1. Januar. Die aktuell gültige Ermittlung bezieht sich auf den Stichtag 1.1.2026.
Bodenrichtwerte in München: Die Entwicklung seit 2024
Nach Jahren kontinuierlich steigender Bodenpreise zeigt die aktuelle Ermittlung für München ein anderes Bild: Im Vergleich zum vorherigen Stichtag 2024 sind die Werte in nahezu allen Lagen zurückgegangen. Bei Grundstücken für die individuelle Wohnbebauung – also klassische Einfamilien-, Reihen- und Doppelhausgrundstücke – beträgt der Rückgang im städtischen Durchschnitt rund 16 Prozent. Noch deutlicher fällt der Rückgang bei Bauland für den Geschosswohnungsbau aus, mit durchschnittlich etwa 26 Prozent.
Dieser Trend ist kein Münchner Einzelphänomen, sondern spiegelt die gestiegenen Finanzierungskosten der vergangenen Jahre sowie eine insgesamt zurückhaltendere Nachfrage am Grundstücksmarkt wider. Bemerkenswert ist allerdings, dass selbst Toplagen von der Korrektur nicht verschont blieben. Die Kaufingerstraße, traditionell die teuerste Geschäftslage Deutschlands, verzeichnete einen Rückgang von rund 170.000 Euro auf etwa 155.000 Euro pro Quadratmeter. Vergleichsweise stabil zeigte sich dagegen die Maximilianstraße.
Bodenrichtwert Bogenhausen: Die Zahlen für München Ost
Auch in Bogenhausen und den angrenzenden Vierteln des Münchner Ostens ist die allgemeine Marktkorrektur spürbar – wenn auch auf einem Preisniveau, das nach wie vor zu den gehobensten der Stadt zählt. Zum Stichtag 1.1.2026 wurde für eine Wohnlage an der Schumannstraße in Bogenhausen ein Bodenrichtwert von rund 12.200 Euro pro Quadratmeter ermittelt – ein Rückgang von etwa 24 Prozent gegenüber 2024.
Zum Vergleich einige weitere Werte aus angrenzenden und vergleichbaren Münchner Lagen, die die Bandbreite innerhalb der Stadt verdeutlichen:
Hinweis: Die Tabelle zeigt beispielhafte Werte einzelner Bodenrichtwertzonen und dient der Einordnung. Für Ihr konkretes Grundstück in Bogenhausen, Oberföhring, Denning, Englschalking, Daglfing, Zamdorf, Steinhausen oder Johanneskirchen kann der exakte Wert je nach Straße und Zone spürbar abweichen.
Trotz des Rückgangs bleibt Bogenhausen damit einer der wertstabilsten Stadtteile Münchens – geprägt von großzügigen Grundstücken, historischer Villenbebauung entlang der Isar und der Nähe zum Englischen Garten, die seit der Eingemeindung 1892 nur begrenzt neu bebaut wurden. Dieses knappe Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage erklärt, warum sich Bogenhausen preislich weiterhin deutlich von den Außenbezirken Münchens abhebt.
Wie wird der Bodenrichtwert konkret berechnet?
Der Gutachterausschuss wertet für die Ermittlung sämtliche Kaufverträge aus, die Notare im Beobachtungszeitraum übermitteln. Aus den erzielten Kaufpreisen wird für jede Bodenrichtwertzone ein statistischer Durchschnitt gebildet. In diese Berechnung fließen unter anderem folgende Faktoren ein:
- Lage und Mikrolage innerhalb des Stadtteils
- Erschließungszustand des Gebiets
- Art und Maß der zulässigen baulichen Nutzung, etwa Geschossflächenzahl (GFZ) oder Grundflächenzahl (GRZ)
- Grundstücksgröße und -zuschnitt
Aus dem Bodenrichtwert lässt sich der Bodenwert eines konkreten Grundstücks ableiten, indem man den Richtwert mit der tatsächlichen Grundstücksfläche multipliziert:
Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²) = Bodenwert (€)
Dieser Bodenwert ist jedoch nur eine von mehreren Komponenten, die in eine vollständige Immobilienbewertung einfließen.
Bodenrichtwert ist nicht gleich Marktwert – ein wichtiger Unterschied
Ein häufiges Missverständnis: Der Bodenrichtwert wird oft mit dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie gleichgesetzt. Das ist er nicht. Er beschreibt einen statistischen Durchschnitt für unbebautes Land in einer Zone – nicht den Wert einer konkreten, bebauten Immobilie mit ihrer individuellen Wohnfläche, Ausstattung, Bausubstanz, energetischen Qualität oder ihrem exakten Grundstückszuschnitt.
Der reale Marktwert einer Immobilie in Bogenhausen kann je nach Objekt spürbar über oder unter dem, was sich rein rechnerisch aus dem Bodenrichtwert ergibt, liegen. Faktoren wie Renovierungsstand, Baujahr, Grundrissqualität, Ausrichtung des Grundstücks oder auch die aktuelle Nachfragesituation für ein bestimmtes Objektsegment wirken sich zusätzlich aus.
Wer wissen möchte, was seine Immobilie in Bogenhausen oder im Münchner Osten aktuell tatsächlich wert ist, sollte sich daher nicht allein auf den Bodenrichtwert verlassen, sondern eine fundierte, objektbezogene Immobilienbewertung durchführen lassen – idealerweise durch einen Makler mit lokaler Marktkenntnis, der die Besonderheiten von Bogenhausen, Oberföhring, Denning und den umliegenden Vierteln aus der täglichen Praxis kennt.
Wo Sie den offiziellen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück erhalten
Der amtliche Bodenrichtwert für ein konkretes Grundstück lässt sich über das bayerische Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS Bayern) sowie direkt beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte München anfragen. Dort ist sowohl eine kostenpflichtige amtliche Einzelauskunft als auch eine allgemeine Einsicht in die Bodenrichtwertkarten möglich.
Für eine erste Einschätzung, was Ihre Immobilie in Bogenhausen oder im Münchner Osten aktuell wert sein könnte, bietet Eberl-Immobilien eine kostenfreie, unverbindliche Immobilienbewertung an, die über den reinen Bodenrichtwert hinausgeht und Ihr Objekt individuell berücksichtigt.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Bogenhausen und München
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert? In Bayern erfolgt die Ermittlung durch den Gutachterausschuss alle zwei Jahre, jeweils zum Stichtag 1. Januar.
Ist der Bodenrichtwert verbindlich für den Verkaufspreis? Nein. Er ist eine Orientierungsgröße und dient unter anderem als Berechnungsgrundlage für Gutachten sowie in steuerlichen Angelegenheiten, etwa bei Erbschaft- und Schenkungssteuer. Der tatsächliche Verkaufspreis am Markt kann davon abweichen.
Warum sind die Bodenrichtwerte 2026 in München gesunken? Der Rückgang gegenüber 2024 betrifft nahezu alle Münchner Stadtteile und hängt vor allem mit gestiegenen Finanzierungskosten und einer insgesamt zurückhaltenderen Nachfrage am Grundstücksmarkt der vergangenen zwei Jahre zusammen.
Wie erfahre ich den genauen Bodenrichtwert für mein Grundstück in Bogenhausen? Über BORIS Bayern oder direkt beim Gutachterausschuss München können Sie eine amtliche Auskunft zu Ihrer konkreten Bodenrichtwertzone anfordern. Für eine realistische Einschätzung des Gesamtwerts Ihrer Immobilie empfiehlt sich zusätzlich eine individuelle Bewertung vor Ort.
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Bogenhausen oder im Münchner Osten zu verkaufen und möchten wissen, was sie aktuell wert ist? Eberl-Immobilien kennt den Markt in Bogenhausen, Oberföhring, Denning, Englschalking, Daglfing, Zamdorf, Steinhausen und Johanneskirchen aus jahrelanger Praxis. Fordern Sie jetzt Ihre kostenfreie, unverbindliche Immobilienbewertung an.
