Wie funktioniert Immobilienbewertung in Deutschland?

Der Verkehrswert (Marktwert):

In Deutschland wir der Marktwert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschafgen der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (§194 BauGB)

Gemäß § 16 PfandBG ist der Marktwert „der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt“

In Deutschland gibt es drei klassische Wertermittlungsvervahren (ImmoWertV)

Vergleichswertverfahren: geregelt in den §15 und §16 der Immo Wert V
(Anzuwenden beispielsweise für Eigentumswohnungen)

Diese Bewertung erfolgt anhand einer zureichenden Anzahl (mind. 7) von verkauften Vergleichsobjekten. Es sollte eine möglichst Gleiche Immobilie mit gleicher Baujahresklasse und gleichen Ausstattungsmerkmalen in gleicher Lage herangezogen werden. Ausschlaggeben sind die Verkaufspreise. Angebotspreise weichen oftmals von den tatsächlichen Preisen ab und sind daher weniger geeignet. Gutachterausschüsse erhalten laut Baugesetzbuch sämtliche Notariatsverträge über Grundstückstransaktionen. Diese werden gesammelt und anonymisiert ausgewertet. Auskünfte aus der Kaupfreissammlung können bei Nachweis eines berechtigten Interesses gegen Gebühr beim Gutachterausschuss gewährt werden. Eine Spiegelung der Daten findet sich in den Marktberichten wieder.

Ertragswertverfahren: geregelt in den §17 – § 20 Immo Wert V
(Anzuwenden beispielsweise für Mietwohnhäuser, gemischt genutzte Immobilien, Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, Sonder-Immobilien – Freizeitimmobilien)

Diese Berechnungen sind komplex aber modellkonform aufgebaut. Der Preis wird nach der Ertragsfähigkeit bemessen. Die Berechnung basiert auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge und unter Berücksichtigung des Boden- und Gebäudewertanteils oder des abgezinsten Bodenwertes. Berücksichtigt werden die Betriebskosten sowie ein Mietausfallwagnis. In der Ertragswertberechnung werden Liegenschaftszinssatz, Bodenwert, Kapitalisierungsfaktoren und wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigt. Ebenso werden besondere Gebäudeteile oder Schäden und Mängel betrachtet. Dies stellt eine kurze Übersicht der Herangehensweise der Berechnung dar.

Sachwertverfahren: geregelt in den §21 und §23 der Immo Wert V
(Anzuwenden beispielsweise bei Häusern)

Ebenso komplex wie beim Ertragswertverfahren aber modellkonform lässt sich der Wert des Objektes mit diesem Verfahren als Hauptwertermittlungsmethode oder als unterstützende Wertermittlungsmethode anwenden. Diese Berechnung enthält den Wert des Gebäudes und des Grundstücks. Also die verkörperten Herstellungskosten des Gebäudeteils zum Beispiel bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie den Grundstücksteil. Angewandt immer zu einem Wertermittlungsstichtag. Der Bodenwert kann über die jeweiligen Gutachterausschüsse abgefragt werden. Berücksichtigt werden bei der Berechnung der Herstellungskosten des Gebäudes, die Kostgenkennwerte (NHK ) zum Wertermittlungsstichtag, die Bruttogrundfläche des Wohngebäudes, der Zeitwert von Gebäude, der Sachwert der baulichen Anlagen sowie der Sachwert sonstiger Anlagen. Der Sachwert von Gebäude und des Grundstücks wird um den jeweiligen Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) welcher über die Gutachterausschüsse bekanntgegeben wird, angepasst. Hinzu kommen bei der Berechnung noch andere Faktoren und auch Belastungen, Schäden oder andere objektspezifische Grundstücksmerkmale.

In München herrscht ein nachfragestarker Markt, was dazu führt, dass der Sachwert oft wesentlich unter dem möglichen, zu erzielenden Verkaufspreis liegt. Hier hilft die Erfahrung eines vor Ort ansässigen Experten, welcher die Lage sehr gut kennt. (12/2019)