Vom richtigen Verkaufszeitpunkt – Spekulationsgewinne

Worauf Sie als Immobilienkäufer achten sollten (Teil 1)

Beim Verkauf von Wohneigentum hält auch der Fiskus gerne die Hand auf. Daher ist es wichtig die sogenannte Spekulationsfrist im Auge zu behalten. Hier legt der Staat fest, dass Eigentumswohnungen oder im Eigentum befindliche Häuser nur dann steuerfrei verkauft werden dürfen, wenn Sie mehr als 10 Jahre im Besitz des Eigentümers waren. Diese Regelung gilt allerdings nur bei fremdgenutzten Immobilien.

Es gilt das Datum des Kaufs. Eine Ausnahme dieser 10 Jahres Regel gilt für das selbst genutzte Wohneigentum. Ein Verkauf vor Ablauf der 10 Jahresfrist hat steuerlich keine Auswirkungen. Wurde die Eigentumswohnung allerdings zuvor vermietet, so muss man diese vor dem Jahr des Verkaufs zwei volle Kalenderjahre lang selbst genutzt haben, damit keine Einkommenssteuer anfällt.

Es gilt weiter zu beachten, dass wer innerhalb einer First von ca. fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft und wiederverkauft hat, von den Finanzbehörden als gewerblich handelnder Grundstücksverkäufer angesehen wird. Man geht also nicht mehr von einem privaten Verkauf aus. Das Finanzamt spricht von der „3-Objekt Grenze“. Wenn man nicht zusätzliche Steuern auf die Gewinne zahlen will, so sollte man auch diese Grenze beachten.

Ein Sonderfall sind Immobilien, welche zum Betriebsvermögen eines Unternehmens zählen, hier sind die Veräußerungsgewinne jederzeit steuerpflichtig. Sollten Sie als Privatverkäufer auf den Immobilienverkauf Steuern zahlen müssen, dass werden diese für das Jahr der Veräußerung fällig. Sie dürfen aber Spekulationsverluste auch gegenrechnen, was die Steuerlast mindern würde. Ebenso dürfen Sie Modernisierungskosten sowie Werbungskosten (Maklergebühren oder Notargebühren) gewinnmindernd gegenrechnen.

Diese Information ersetzt keine steuerliche Beratung. Bei Immobilienverkäufen empfiehlt sich daher ein Beratungsgespräch mit Ihrem Steuerberater. (01/2020)