Bayerische Mieterschutzverordnung

In der KW 36 ist für 162 bayerische Kommunen die neue Mietverschutzverordnung in Kraft getreten. Diese ersetzt die Verordnung zur Mietpreisbremse vom 10.11.2015. Ab sofort gilt es folgendes zu beachten:

1. Neu abgeschlossene Wohnraummietverträge dürfen zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschreiten. Ausgenommen davon sind Neubauten bei erstmaliger Vermietung nach dem Baujahr 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen. Außerdem gilt dies nicht, wenn die Vormiete bereits höher war, als die zulässige Anfangsmiete. (Dabei bleiben Erhöhungen, welche ein Jahr vorher stattgefunden haben außer Betracht)

2. Die Kappungsgrenze ist mit 15% geregelt (zuvor 20%). Die Miete darf demnach innerhalb von 3 Jahren nicht höher als 15% angehoben werden.

3. Die Sperrfristen bei einer Wohnungsumwandlung. Wird eine vermietete Wohnung zur Eigentumswohnung, so können Erwerber den Mieter erst nach Ablauf von 10 Jahren kündigen.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt:
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Gem. BGB 585 a ist ein Mieterhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. (s. BGB §558 (2)) . Für die formell wirksame Begründung können insb. der Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, die Benennung von 3 Vergleichsmieten sowie Daten aus der Mietendatenbank, herangezogen werden.
Sofern, wie in München, ein qualifizierter Mietspiegel existiert so ist dieser für die Ermittlung vorzugsweise hervorzuziehen. Im Streitfall wird ein Gericht mit hoher Wahrscheinlichkeit auf die Werte des Mietspiegels zurückgreifen.
Bei einem Verstoß ist mit Rechtsfolgen insb. Rückforderungen der Miete, Herabsetzung der Miete, Schadenersatz, etc. zu rechnen. Wir raten Mietern dringend davon ab, einen überhöhten Mietzins zu verlangen. (08/2019)