Der Markt stabilisiert sich – gute Immobilien bleiben gefragt
Der Markt für freistehende Einfamilienhäuser im Großraum München zeigt im Frühjahr 2026 ein deutlich stabileres Bild. Nach den stärkeren Bewegungen der vergangenen Jahre haben sich die Kaufpreise in München und den untersuchten Umlandkreisen gegenüber Herbst 2025 überwiegend nur noch geringfügig verändert.
Besonders interessant: Energetisch zeitgemäße und gut gelegene Häuser bleiben gefragt. Käufer agieren heute allerdings deutlich selektiver und achten stärker auf Kaufpreis, Energieeffizienz, Modernisierungsbedarf und langfristige Finanzierbarkeit. Immobilien mit erheblichem Sanierungsbedarf stehen damit stärker unter Preisdruck.
Die Entwicklung unterscheidet sich regional: Während Erding (+3,1 %) und Fürstenfeldbruck (+1,7 %) gegenüber Herbst 2025 leicht zulegen konnten, verzeichnete Ebersberg einen Rückgang von 1,5 %. In München, Dachau, Freising und Starnberg blieben die Preise weitgehend stabil.
Langfristig ist die Zinswende jedoch weiterhin sichtbar. Gegenüber Frühjahr 2021 liegen die Preise für freistehende Einfamilienhäuser in München rund 9 % niedriger, in Ebersberg sogar rund 10 % niedriger. Gleichzeitig liegen Freising und Starnberg leicht über dem Niveau von Frühjahr 2021.
Unser Fazit: Der Münchner Einfamilienhausmarkt befindet sich weniger in einer allgemeinen Preisbewegung als in einer Phase der stärkeren Differenzierung. Lage, Zustand, Energieeffizienz und ein marktgerechter Angebotspreis entscheiden zunehmend darüber, wie schnell eine Immobilie verkauft werden kann.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Der Markt ist wieder berechenbarer – aber nicht jede Immobilie entwickelt sich gleich.
Gerade bei Einfamilienhäusern kommt es heute stärker auf die richtige Einwertung der Immobilie an. Lage, Grundstück, Baujahr, energetischer Zustand, Modernisierungsbedarf und die aktuelle Finanzierungssituation der Käufer beeinflussen die erzielbare Nachfrage und den Verkaufspreis.
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Quelle: IVD-Institut / IVD Immobilienverband Süd e.V., „Einfamilienhausmarkt im Großraum München stabilisiert sich – Energetisch gute Objekte bleiben gefragt“, IVD Immo Professional Süd 3/2026.
