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Rendite-Rekorde für Immobilienverkäufer

Rendite-Rekorde für Immobilienverkäufer

Rendite-Rekorde für Immobilienverkäufer

Immobilienpreise 2021

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, der dürfte sich auf Grund der erneuten Kaufpreisanstiege für Wohnimmobilien in München, freuen. Keine negativen Auswirkungen hat die Coronakrise bis heute dem Münchener Immobilienmarkt beschert.

Verkäufer dürfen satte Gewinne und noch steuerliche Freiheiten bei einem Immobilienverkauf nach zehn Jahren (bei vermieteten Wohnungen), mitnehmen. Für viele Käufer hingegen führt der Immobilienmarkt in München und Rekordangebotspreise, zum ad absurdum. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinien verschärfen sich weiter, die hohe Nachfrage nach Bestandswohnungen und Häusern erzeugt Druck und lässt keinen Verhandlungsspielraum zu.

 


Leider kommt man mit dem Neubau der hohen Nachfrage in München ebenso nicht hinterher. Verknappung, fehlende Flächen, zeitaufwendige Baugenehmigungen, ausbleibende Verdichtungsmöglichkeiten, steigende Preise für Grundstücke, Kosten für Energie und Rohstoffe, sind massive Preistreiber. So ist zu beobachten, dass manch ein Bauträger seine Kaufpreise für Neubauimmobilien seit dem QI. 2021 bis heute bereits stufenweise um bis zu 15% erhöht hat. Die Möglichkeiten und die Bereitschaft bei irrsinnig hohen Kaufpreisen noch einzusteigen ist bei Investoren und Immobilienkäufern gesunken und viele, auch wohlhabende Kaufwillige können sich das „Betongold“ nicht mehr leisten. Spürbar teurer wird es ebenso im Umland von München. Nach Angaben des Immobilienverbandes IVD Süd e.V. auch nicht verwunderlich. Die Anreize durch Homeofficelösungen und bessere Infrastrukturen lassen etliche Münchner Beschäftigte ins Umland ziehen.
Einen Rekordanstieg an Immobilienkaufpreisen verzeichnet der Landkreis Ebersberg mit einem Plus für gebrauchte Bestandsimmobilien um sechs Prozent innerhalb des ersten halben Jahres 2021. Sogar Erding und Fürstenfeldbruck verzeichnen einen Anstieg an Wohnungspreisen von knapp vier Prozent. Die Preise liegen weit über der allgemeinen Inflationsrate. Im Vergleich zu den in München bezahlten Durchschnittsmietpreisen, sind die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen seit 2016 durchschnittlich um 54 Prozent gestiegen. Die Mieten sind im Durchschnitt lediglich um 19 Prozent angestiegen. Somit steigen die Mieten in München also nach wie vor langsamer als die Kaufpreise.
(Stand Juli 2021_Bild _ Olympiapark München _ pixaby designerpoint)

BFH weist BMF in die Schranken

BFH weist BMF in die Schranken

BFH weist BMF in die Schranken

Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19
Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: FG darf die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht durch die mittels der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen. Die Arbeitshilfe zur Aufteilung Grund und Boden zu Gebäude ist nicht geeignet! Der BFH hat mit dem Urteil vom erstmalig zur vom BMF im Internet bereitgestellten „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ Stellung genommen und sich grundlegend mit der Frage befasst, welche Bedeutung der Arbeitshilfe bei der Aufteilung eines vertraglich vereinbarten Kaufpreises auf Grund und Gebäude nach den realen Verkehrswerten für Zwecke der AfA-Bemessung zukommt.

Er hat richtungsweisend entschieden, dass die Finanzgerichte eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grds. Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzen dürfen.

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung (AfA) von Gebäuden (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG) ist es in der Praxis erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen deshalb eine Arbeitshilfe als xlsx-Datei zur Verfügung, die es dem Veranlagungssachbearbeiter ermöglichen soll, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu überprüfen. Auf diese Weise soll auf die Einbindung des Bausachverständigen verzichtet werden können. Dabei greift das Tool auf das Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung zurück. Der Bodenwert bestimmt sich nach den vom örtlichen Gutachterausschuss festgesetzten Bodenrichtwerten; der Gebäudewert wird auf der Grundlage von typisierten Herstellungskosten auf der Basis der Normalherstellungskosten 2010 ermittelt.

Die Arbeitshilfe wird in der Literatur erheblich kritisiert. Die fehlende Berücksichtigung lokaler Gegebenheiten bei der Ermittlung des Gebäudewerts soll gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten zu einem überproportionalen Anteil des Grund und Bodens und damit zu mitunter extrem geringen Gebäudebewertungen führen. Zwar sind die Finanzämter an die Ergebnisse des Tools nicht gebunden; nach der im Internet bereitgestellten Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises S. 12handelt es sich nur um eine qualifizierte Schätzung, die „sachverständig begründet widerlegbar“ ist.  (01/2021)

Immobilienmarktreport im Herbst2020

Immobilienmarktreport im Herbst2020

Immobilienmarktreport im Herbst2020

Der Münchner Immobilienmarkt im Herbst 2020

Kaufpreise für Wohneigentum zeigen sich von der Corona-Krise bislang unbeeindruckt
Hohe Preisanstiege in München, Augsburg, Nürnberg, Würzburg,
Schweinfurt, Bayreuth, Aschaffenburg, Passau; Preisrückgänge in Ingolstadt. Nachfolgend lesen Sie über
aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt. Auszug aus dem Wohnimmobilienmarktbericht des IVD im Herbst 2020.

„Laut IVD-Analyse kommt der Wohnimmobilienmarkt in Bayern derzeit relativ unbeschadet durch die Corona-Krise. Die Preisspirale bewegt sich in Bayern – fast als gäbe es kein Corona – auch im Herbst 2020 weiter nach oben. Es sind derzeit keine grundlegenden Veränderungen festzustellen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. In der gesamtbayerischen Betrachtung wurden zwischen Frühjahr und Herbst
2020 erneut starke Kaufpreiszuwächse bei Wohnimmobilien gemessen. Bis auf neuerrichtete Reihenmittelhäuser, deren Anstieg mit +3,2 % verhältnismäßig niedrig – von einem hohen Basisniveau ausgehend – ausfällt, verteuerten sich alle weiteren untersuchten Objekttypen zwischen +4,9 % und +6,1 %.

München
Nach dem Ausbruch der Pandemie im Frühjahr 2020 war der Münchner Wohnimmobilienmarkt zum Teil durch Abwarten und Beobachten geprägt, im Herbst gibt sich dieser erneut agil und dynamisch wie gewohnt. Die Corona-Pandemie scheint
den Münchner Preisboom nicht abbremsen zu können, auch der Preisauftrieb verliert aktuell nicht an Schwung.
Im Herbst 2020 bewegen sich die durchschnittlichen Preiszuwächse für Immobilienobjekte in München im Halbjahresvergleich zwischen +3,2 % (Eigentumswohnungen/Bestand) und +5,5 % (freistehende Einfamilienhäuser/Bestand). Nur die
Baugrundstückpreise für Einfamilienhäuser sind noch stärker (+7,5 %) gestiegen.
Die Baugrundpreispreise für Geschossbau verteuerten sich um +2,8 %.

München im 10-Jahres-Vergleich
In München wurden beachtliche Preissteigerungen im 10-Jahres-Vergleich registriert. Die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser liegen aktuell beim 4-Fachen des im Herbst 2010 ermittelten Werts. Die Baugrundpreise für Geschossbauten sind heute dreimal so teuer als noch vor 10 Jahren. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser (+145 %), Reihenmittelhäuser (+119 %) und Doppelhaushälften (+112 %) haben sich in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt (jeweils Bestandsobjekte). Im Herbst 2020 kosten Eigentumswohnungen/Bestand das 2,6-Fache (+162 %) und Eigentumswohnungen/Neubau das 2,4-Fache (+140 %) als im Herbst 2010. Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich diese Steigerungen allerdings. Quelle: IVD (12/2020)