+49-151-21236552 / +49 (89) 379 408 99 info@eberl-immobilien.de
Seite wählen
BFH weist BMF in die Schranken

BFH weist BMF in die Schranken

BFH weist BMF in die Schranken

Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19
Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: FG darf die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht durch die mittels der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen. Die Arbeitshilfe zur Aufteilung Grund und Boden zu Gebäude ist nicht geeignet! Der BFH hat mit dem Urteil vom erstmalig zur vom BMF im Internet bereitgestellten „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ Stellung genommen und sich grundlegend mit der Frage befasst, welche Bedeutung der Arbeitshilfe bei der Aufteilung eines vertraglich vereinbarten Kaufpreises auf Grund und Gebäude nach den realen Verkehrswerten für Zwecke der AfA-Bemessung zukommt.

Er hat richtungsweisend entschieden, dass die Finanzgerichte eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grds. Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzen dürfen.

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung (AfA) von Gebäuden (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG) ist es in der Praxis erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen deshalb eine Arbeitshilfe als xlsx-Datei zur Verfügung, die es dem Veranlagungssachbearbeiter ermöglichen soll, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu überprüfen. Auf diese Weise soll auf die Einbindung des Bausachverständigen verzichtet werden können. Dabei greift das Tool auf das Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung zurück. Der Bodenwert bestimmt sich nach den vom örtlichen Gutachterausschuss festgesetzten Bodenrichtwerten; der Gebäudewert wird auf der Grundlage von typisierten Herstellungskosten auf der Basis der Normalherstellungskosten 2010 ermittelt.

Die Arbeitshilfe wird in der Literatur erheblich kritisiert. Die fehlende Berücksichtigung lokaler Gegebenheiten bei der Ermittlung des Gebäudewerts soll gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten zu einem überproportionalen Anteil des Grund und Bodens und damit zu mitunter extrem geringen Gebäudebewertungen führen. Zwar sind die Finanzämter an die Ergebnisse des Tools nicht gebunden; nach der im Internet bereitgestellten Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises S. 12handelt es sich nur um eine qualifizierte Schätzung, die „sachverständig begründet widerlegbar“ ist.  (01/2021)

Die Immobilie in der Scheidung

Die Immobilie in der Scheidung

Die Immobilie in der Scheidung

Das gemeinsame Heim ist stellt oft eine emotionale und richtungsweisende Entscheidung in einer Lebensgemeinschaft, Ehe oder Beziehung dar.

Genauso emotional und mit vielen Fragen behaftet sieht es bei einer Trennung aus. Die vermögensrechtlichen Auseinandersetzungen und die Entflechtung des bestehenden gemeinsamen Eigentums, verlangt daher nicht nur Expertise, sondern auch Einfühlungsvermögen und unparteiisches Einwirken. Am liebsten möchten sich die Parteien gar nicht mit den wirtschaftlichen Folgen einer Trennung auseinandersetzten und schlittern womöglich in einen Supergau. Für den Fall, dass sich zwei Parteien nicht einig werden, hat der Gesetzgeber nämlich die Möglichkeit einer Teilversteigerung geschaffen. Das Ziel ist es die Miteigentümerschaften aufzulösen und einen teilbaren Geldbetrag zu schaffen.

Wirtschaftlich und emotional ein Tiefpunkt. Daher ist eine einvernehmliche Lösung der beiden Ex-/Partner auf alle Fälle anzustreben, denn dann lässt sich auch mehr aus dem gemeinsamen Immobilieneigentum herausholen.

Ihre Möglichkeiten zu Sondieren stellt bereits einen Aufwand dar. Soll das Eigentum einem Partner übertragen werden? Soll die Immobilie vermietet werden? Wäre es besser die Immobilie einem Kind zu schenken? Oder , oder , oder

In der Praxis ist oft der gemeinsame Verkauf der Immobilie die vernünftigste Lösung. Dabei wäre es sogar möglich den Partner zu zwingen, dass dem Verkauf zugestimmt wird. Aber vernünftigerweise ist es immer ratsam emotional aufgeheizte Entscheidungen zu überdenken und einen objektiven Berater mit ins Boot zu holen.
Dieser kann einen wertvollen Beitrag und eine Unterstützung für Sie beim erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie leisten.

Ein erfahrener Makler wird Ihnen bei der marktgerechten Einwertung Ihrer Immobilie helfen und Sie durch die unterschiedlichen „Steps“ eines Immobilienverkauf führen. Sie werden vom Profi Unterstützung bei der Sichtung und Einholung wichtiger Unterlagen zur Immobilie, bei der Vermarktung und bei den Verkaufsverhandlungen erhalten. Das spart Ihnen Zeit und Sie können Ihre Energie in Richtung Zukunft lenken.

Wichtig sind natürlich auch die steuerlichen und rechtlichen Auswirkungen im Scheidungsfalle zu betrachten. Hier empfiehlt es sich Kontakt zu den jeweiligen Fachexperten aufzunehmen. Zum Beispiel können beim Verkauf einer Immobilie Spekulationssteuern anfallen, wenn Sie diese nicht in den letzten zwei Jahren selbst bewohnt haben oder diese nicht länger als 10 Jahre vermietet war. Aber auch an etwaige Ansprüche „Dritter“ ist zu denken, beispielsweise an solche von Schwiegereltern aufgrund erbrachter finanzieller Zuwendungen.

Empfehlenswert ist, dass Sie alle relevanten Themen in Ruhe und mit einem Experten besprechen und sich nicht in Hektik treiben lassen.

Eberl Immobilien berät Sie mit großer Sensibilität bei dem Thema und wird Sie gerne dabei unterstützen, für Sie das beste Ergebnis beim Verkauf Ihrer Immobilie zu erzielen.
(01/2021)

Weihnachten2020

Weihnachten2020

Weihnachten2020

Weihnachtsgrüße

Zu den bevorstehenden Festtagen wünsche ich Ihnen liebe Kunden und Freunde von Eberl Immobilien, ein gemütliches zu Hause, ein Gläschen Wein und einen Braten – bei Kerzenschein.
Im Überfluß Gesundheit und Zufriedenheit, in dieser ganz speziellen Zeit.
Viel Freude, Glück , Erfolg und Liebe wünsche ich für das Neue Jahr.

Herzlichst Anneliese Eberl und der Weihnachtsmann

Hier gibt es noch meine Festtagsspeise. Ein Rezept von Johann Lafer, schmeckt sehr lecker und ist einfach in der Zubereitung.

 

Rehrücken – Meine Speise für die Festtage – Rezept von Johann Lafer
Zutaten –

Für 4 Personen

1 Rehrücken (am besten beim Jäger oder Fleischer vorbestellen)
2 EL brauner Zucker
1 TL Salz, grobes Meersalz genommen
1 EL Pfefferkörner schwarz
1 EL Pimentkörner
1 Biolimette (davon die Hälfte der Schale)
Küchengarn
1 Bund Thymian
2 Zwiebeln oder 4 Schalotten
3 EL Butter
3 Zweige Rosmarin

Zubereitung

Rehrücken waschen, trockentupfen und beide Filets auslösen. Dafür mit einem scharfen Messer immer auf dem Knochen entlang schneiden. Dann die Silberhaut abziehen. Das kleinere, falsche Filet ggf. ablösen.
Den Ofen auf 140°C Ober-/Unterhitze vorheizen.
Für die Marinade Zucker mit Salz, Pfeffer und Piment in einen Mixer geben. Die Limette heiß abspülen, gut abtrocknen mit einem Sparschäler etwa die Hälfte der Schale dünn abziehen und mit in den Mixer geben. Alles zu einer feinen Körnung mixen.
Dann die Hälte der Marinade auf den Knochen verteilen, die Filets wieder auf den angestammten Platz legen, die restliche Marinade auf dem Fleisch verteilen. Mit Küchengarn gut festbinden.
Dann den Thymian gut waschen, trockenschütteln. Einen Bacrost auf ein Backblech legen. Die Zwiebeln schälen und achteln. Dann die Zwiebelachtel gemeinsam mit dem Thymian so in Länge auf dem Rost drapieren, dass der Rehrücken gut darauf gesetzt werden kann (man soll weder Thymian noch Zwiebeln noch sehen)
Den Rehrücken auf der 2. Schiene von unten 20 Minuten garen.
Den Rehrücken aus dem Ofen nehmen.
In einer großen Pfanne die Butter zerlassen, die Rosmarinzweige waschen, trockenschütteln und in die Pfanne geben. Das Küchengarn entfernen, die Rehfilets von jeder Seite ca. 1,5 Minuten braten. Dann ist es superzart und in der Mitte superrosa und saftig.
Aufgeschnitten auf Tellern anrichten und servieren.

Zubereitungszeit: Insgesamt fertig in 45 Minuten
(12/2020)

Immobilienmarktreport im Herbst2020

Immobilienmarktreport im Herbst2020

Immobilienmarktreport im Herbst2020

Der Münchner Immobilienmarkt im Herbst 2020

Kaufpreise für Wohneigentum zeigen sich von der Corona-Krise bislang unbeeindruckt
Hohe Preisanstiege in München, Augsburg, Nürnberg, Würzburg,
Schweinfurt, Bayreuth, Aschaffenburg, Passau; Preisrückgänge in Ingolstadt. Nachfolgend lesen Sie über
aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt. Auszug aus dem Wohnimmobilienmarktbericht des IVD im Herbst 2020.

„Laut IVD-Analyse kommt der Wohnimmobilienmarkt in Bayern derzeit relativ unbeschadet durch die Corona-Krise. Die Preisspirale bewegt sich in Bayern – fast als gäbe es kein Corona – auch im Herbst 2020 weiter nach oben. Es sind derzeit keine grundlegenden Veränderungen festzustellen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. In der gesamtbayerischen Betrachtung wurden zwischen Frühjahr und Herbst
2020 erneut starke Kaufpreiszuwächse bei Wohnimmobilien gemessen. Bis auf neuerrichtete Reihenmittelhäuser, deren Anstieg mit +3,2 % verhältnismäßig niedrig – von einem hohen Basisniveau ausgehend – ausfällt, verteuerten sich alle weiteren untersuchten Objekttypen zwischen +4,9 % und +6,1 %.

München
Nach dem Ausbruch der Pandemie im Frühjahr 2020 war der Münchner Wohnimmobilienmarkt zum Teil durch Abwarten und Beobachten geprägt, im Herbst gibt sich dieser erneut agil und dynamisch wie gewohnt. Die Corona-Pandemie scheint
den Münchner Preisboom nicht abbremsen zu können, auch der Preisauftrieb verliert aktuell nicht an Schwung.
Im Herbst 2020 bewegen sich die durchschnittlichen Preiszuwächse für Immobilienobjekte in München im Halbjahresvergleich zwischen +3,2 % (Eigentumswohnungen/Bestand) und +5,5 % (freistehende Einfamilienhäuser/Bestand). Nur die
Baugrundstückpreise für Einfamilienhäuser sind noch stärker (+7,5 %) gestiegen.
Die Baugrundpreispreise für Geschossbau verteuerten sich um +2,8 %.

München im 10-Jahres-Vergleich
In München wurden beachtliche Preissteigerungen im 10-Jahres-Vergleich registriert. Die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser liegen aktuell beim 4-Fachen des im Herbst 2010 ermittelten Werts. Die Baugrundpreise für Geschossbauten sind heute dreimal so teuer als noch vor 10 Jahren. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser (+145 %), Reihenmittelhäuser (+119 %) und Doppelhaushälften (+112 %) haben sich in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt (jeweils Bestandsobjekte). Im Herbst 2020 kosten Eigentumswohnungen/Bestand das 2,6-Fache (+162 %) und Eigentumswohnungen/Neubau das 2,4-Fache (+140 %) als im Herbst 2010. Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich diese Steigerungen allerdings. Quelle: IVD (12/2020)

Neuregelung zur Teilung der Maklerprovision

Neuregelung zur Teilung der Maklerprovision

Neuregelung zur Teilung der Maklerprovision

Bundesweite Neuregelung zur Teilung der Maklerprovision

Information zur Neuregelung der Maklerprovision

Im Dezember 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft, welches am 14. Mai 2020 vom Deutschen Bundestag verabschiedet wurde.

Sie möchten Ihre Wohnung verkaufen. Mit Eberl Immobilien besprechen Sie die Details für Ihren geplanten Immobilienverkauf und Sie schließen einen Maklervertrag mit uns ab.

Bild: Share_es_wird_geteilt

Zukünftig gilt, dass Sie als Auftraggeber von Eberl Immobilien eine Provision in selber Höhe, bezahlen. Der Bundestag hat, soweit es die Doppeltätigkeit betrifft, grundsätzlich das gesetzlich umgesetzt und als gesetzliches Leitbild normiert, was in den meisten Bundesländern bereits seit Jahrzehnten praktiziert wird, dass der Makler als fairer Mittler zwischen den Parteien des Kaufvertrages handelt. Bringen wir den Verkäufer und den Käufer zusammen und es kommt ein notarieller Kaufvertrag zustande, so ist von beiden Seiten die Provision in gleicher Höhe zu bezahlen.

Als Makler nehmen wir uns sehr viel Zeit für die optimale Vermarktung Ihrer Immobilie. Eberl Immobilien bietet seinen Kunden eine umfassende Dienstleistung, ein hervorragendes Netzwerk sowie eine Datenbank mit vielen vorgemerkte Kaufinteressenten. Es entsteht ein Win/Win für alle Parteien.

Der Verkäufer freut sich, dass er die eigene Immobilie in guten Händen weiß, der Käufer erfreut sich über sein neues Zuhause. Wir freuen uns über die Zufriedenheit unserer Kunden. (11/2020)

Gefahr Altersarmut – Mieter eher betroffen

Gefahr Altersarmut – Mieter eher betroffen

Gefahr Altersarmut – Mieter eher betroffen

Schaurig wird es einem bei den Ergebnissen des Gutachtens „Wohn-Radar zum Eigentum in Deutschland“, welches das „Verbändebündnis Wohneigentum“ beim Pestel-Institut in Auftrag gegeben hat.
Demnach ist in Deutschland mit einem erheblichen Anstieg der Altersarmut zu rechnen. Besonders die Wohnkostenbelastung stelle ein Risiko für die alternde Bevölkerung dar. Bei zwei Dritteln der Mieterhaushalte beträgt die Wohnkostenbelastung mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens. Die langfristigen Wohnkosten sind bei Eigentümern trotz im Durchschnitt weit größerer Wohnungen deutlich niedriger als bei Mietern.

Zugleich verfügen Mieterhaushalte im Durchschnitt über 42 Prozent weniger Geldvermögen als Eigentümerhaushalte, was bei identischem Einkommen auf das unterschiedliche Sparverhalten zurückzuführen ist.
„Unsere Untersuchung zeigt auf, dass Altersarmut primär Mieterarmut ist. Umso dramatischer ist, dass die Wohneigentumsquote seit Jahren sinkt. Dabei besteht erhebliches Potenzial zur Bildung von Wohneigentum und damit zur Prävention. Doch ohne politischen Willen und staatliche Unterstützung wird es nicht möglich sein, 7,2 Millionen Mieterhaushalte, die das Potenzial zur Eigentumsbildung haben, in Wohneigentum zu bringen“, sagt Matthias Günther, Leiter des Pestel-Instituts.
Günther verweist auf die Daten aus dem Mikrozensus. Demnach besaßen 2018 lediglich 44 Prozent der Deutschen Wohneigentum, 1,3 Prozentpunkte weniger als im Jahr 2010. Insbesondere bei den 25- bis 40-jährigen sei die Wohneigentumsquote mit minus fünf Prozentpunkten seit dem Jahr 2002 stark rückläufig. Dabei gebe es gerade in dieser Alterskohorte rund 4,1 Millionen Mieterhaushalte, die potenziell in der Lage wären, Wohneigentum zu erwerben. Auch bei den geburtenstarken Jahrgängen der jetzt 40- bis 60-Jährigen bestünden bei 3,1 Millionen Haushalten realistische Chancen zur Eigentumsbildung.
Vor dem Hintergrund dieser Ergebnisse fordert das Verbändebündnis Wohneigentum, dem fünf Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft angehören, die Bundesregierung auf, den Eigentumserwerb mit direkten Maßnahmen zu fördern sowie das Angebot an Wohneigentum durch Neubau und Bestandsaktivierung zu forcieren. Quelle: IVD
(10/2020)