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Aktuelle Bodenrichtwerte für München

Aktuelle Bodenrichtwerte für München

Aktuelle Bodenrichtwerte für München

Bodenrichtwerte München

Lage Lage Lage Bodenrichtwerte München

Der Bodenrichtwert für München wird alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss München errechnet und neu veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2020 wurden mit Spannung erwartet und sind gerade frisch veröffentlicht.

 


Die Karte mit den Bodenrichtwerten hängt aktuelle und noch bis Mitte August zur Einsicht aus.
Der Bodenrichtwert stellt eben einen Richtwert für Grundstücke in München dar und dient zur Orientierung. Er wird für die Bewertung von Grund und Boden sowie Immobilien herangezogen. Der Bodenrichtwert ist aber durchaus auch mit kritischem Auge zu betrachten und bei der Immobilienbewertung spielen viele weitere Faktoren eine wesentliche Rolle.
Für eine Immobilienbewertung wird also der aktuelle Bodenrichtwert ggf. mit Anpassungen, als auch der Gebäudewert herangezogen. Die aktuellen Bodenrichtwerte können über den Gutachterausschuss in München kostenpflichtig erworben werden.
In den letzten Jahren sind die Bodenpreise für München deutlich angestiegen. Grundstückspreise in Schwabing liegen beispielsweise bei Euro 17.000, in Neuhausen zahlen Sie 12.000 Euro für ein Grundstück in guter Lage, in Altbogenhausen findet man Grundstücke mit einem Wert von 15.000Euro und rund um die Goethestraße sehen wir Preise bei 19.000 Euro.
Die Anstiege der Grundstückspreise liegen daran, dass der Wohnraum generell immer knapper wird, München sich immer noch großer Beliebtheit erfreut und es immer noch mehr Zuwanderung als Abwanderung gibt. Auch die Lebenshaltungskosten sind gestiegen.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und möchten wissen welchen Marktwert Ihre Immobilie derzeit erzielen kann? Kontaktieren Sie Eberl Immobilien in München für eine Einwertung Ihrer Immobilie. (Juli, August 2021)

Rendite-Rekorde für Immobilienverkäufer

Rendite-Rekorde für Immobilienverkäufer

Rendite-Rekorde für Immobilienverkäufer

Immobilienpreise 2021

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, der dürfte sich auf Grund der erneuten Kaufpreisanstiege für Wohnimmobilien in München, freuen. Keine negativen Auswirkungen hat die Coronakrise bis heute dem Münchener Immobilienmarkt beschert.

Verkäufer dürfen satte Gewinne und noch steuerliche Freiheiten bei einem Immobilienverkauf nach zehn Jahren (bei vermieteten Wohnungen), mitnehmen. Für viele Käufer hingegen führt der Immobilienmarkt in München und Rekordangebotspreise, zum ad absurdum. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinien verschärfen sich weiter, die hohe Nachfrage nach Bestandswohnungen und Häusern erzeugt Druck und lässt keinen Verhandlungsspielraum zu.

 


Leider kommt man mit dem Neubau der hohen Nachfrage in München ebenso nicht hinterher. Verknappung, fehlende Flächen, zeitaufwendige Baugenehmigungen, ausbleibende Verdichtungsmöglichkeiten, steigende Preise für Grundstücke, Kosten für Energie und Rohstoffe, sind massive Preistreiber. So ist zu beobachten, dass manch ein Bauträger seine Kaufpreise für Neubauimmobilien seit dem QI. 2021 bis heute bereits stufenweise um bis zu 15% erhöht hat. Die Möglichkeiten und die Bereitschaft bei irrsinnig hohen Kaufpreisen noch einzusteigen ist bei Investoren und Immobilienkäufern gesunken und viele, auch wohlhabende Kaufwillige können sich das „Betongold“ nicht mehr leisten. Spürbar teurer wird es ebenso im Umland von München. Nach Angaben des Immobilienverbandes IVD Süd e.V. auch nicht verwunderlich. Die Anreize durch Homeofficelösungen und bessere Infrastrukturen lassen etliche Münchner Beschäftigte ins Umland ziehen.
Einen Rekordanstieg an Immobilienkaufpreisen verzeichnet der Landkreis Ebersberg mit einem Plus für gebrauchte Bestandsimmobilien um sechs Prozent innerhalb des ersten halben Jahres 2021. Sogar Erding und Fürstenfeldbruck verzeichnen einen Anstieg an Wohnungspreisen von knapp vier Prozent. Die Preise liegen weit über der allgemeinen Inflationsrate. Im Vergleich zu den in München bezahlten Durchschnittsmietpreisen, sind die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen seit 2016 durchschnittlich um 54 Prozent gestiegen. Die Mieten sind im Durchschnitt lediglich um 19 Prozent angestiegen. Somit steigen die Mieten in München also nach wie vor langsamer als die Kaufpreise.
(Stand Juli 2021_Bild _ Olympiapark München _ pixaby designerpoint)

Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf

Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf

Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf

Aufteilung Grund und Boden

Die Wertermittlung für die steuerliche Abschreibung beim Immobilienkauf sollte man als Kapitalanleger im Auge haben. Das Bundesministerium für Finanzen hat nach der höchstrichterlichen Rechtssprechung vom Juni 2020, Ihre Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises einer Immobilientransaktion, welches zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage dienen soll, zum 30.04.2021 angepasst. Für die Absetzung von Steuern für die Abnutzung von Gebäuden, stellt das Ministerium auf Ihrer Seite www.bundesfinanzministerium.de, eine Arbeitshilfe zur Verfügung. Bei nicht eigengenutzen Immobilien ist es sinnvoll, den Gesamtkaufpreis in die Anteile von Grund und Boden aufzuteilen. Nur die Abnutzung von Gebäuden unterliegt der steuerlichen Abschreibung.

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten
Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden
einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II
2001, 183). Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die es unter
Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine
Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen.
Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.
Die Arbeitshilfe finden Sie auf der Seite des Bundesministeriums für Finanzen unter folgendem Link:
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und möchten den Kaufpreis ermitteln? Kontaktieren Sie uns gerne unter info@eberl-immo.de
(Mai 2021)
Neue Regeln für Immobilienbesitzer 2021

Neue Regeln für Immobilienbesitzer 2021

Neue Regeln für Immobilienbesitzer 2021

  1. Das neue GEG (Gebäudeenergiegesetzt) löst die ENEV (Energiesparverordnung) und Ihre vorgänger Modelle ab. Das bedeutet neue Regeln für den Energieausweis und den Verkauf einer Immobilie.
  2. Die EED Richtlinie – ein zentraler Punkt der Energieeffizienzrichtlinie besteht in mehr Transparenz
  3. Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sieht neue Bestimmungen und mehr Rechte für Wohnungseigentümer vor. Die neuen Bestimmungen gelten für Eigentümer und Eigentumsverwaltungen seit dem 01.12.2020

Die Neuregelung für Energieausweise

Seit dem 1. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz in Kraft. Es bündelt und ersetzt die bisher geltenden Gesetze und Verordnungen. Damit gibt es nun für die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsgebäude eine einheitliche Rechtsgrundlage.
Von der Neuerung betroffen ist auch der Energieausweis. Wie gehabt müssen Eigentümerinnen und Eigentümer – künftig auch Maklerinnen und Makler – ihren Interessentinnen und Interessenten bei einer Neuvermietung, Verpachtung oder einem Verkauf den Energieausweis vorlegen, um aufzuzeigen, wie energieeffizient die Immobilie ist.
Diese Änderungen zum Energieausweis gibt es im GEG 2020
Die Pflicht, bei der Vermietung oder beim Verkauf eines Hauses einen Energieausweis vorzulegen sowie die entsprechenden Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, gelten nun auch für Immobilienmakler.
• Aussteller von Verbrauchsausweisen müssen bestehende Gebäude vor Ort oder anhand geeigneter Fotos bewerten, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen. So soll die Qualität der Modernisierungsempfehlungen verbessert werden.
• Die CO2-Emissionen müssen jetzt im Energieausweis aufgeführt werden.
• Wenn Eigentümer Daten für den Energieausweis bereitstellen, sind sie für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich.
• Energieausweis-Aussteller müssen die bereitgestellten Daten sorgfältig prüfen und dürfen diese nur verwenden, wenn kein Zweifel an der Richtigkeit besteht.
• Der Stand der Sanierung muss detailliert angegeben werden, ebenso inspektionspflichtige Klimaanlagen mit dem Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion.
Übergangsfrist für Energieausweise bis 1. Mai 2021
In § 112 GEG sind Übergangsvorschriften für Energieausweise festgelegt. Darin ist geregelt, dass für Energieausweise für Verkauf, Vermietung und Verpachtung die Vorschriften der Energieeinsparverordnung bis zum 1. Mai 2021 weiter anzuwenden sind. Danach werden die Energieausweise nach GEG ausgestellt.

EED-Richtlinie

Fernauslesbare Zähler und mehr Transparenz über den Energieverbrauch für die Nutzer: Das sind zwei zentrale Punkte der überarbeiteten Energieeffizienzrichtlinie (EED) der Europäischen Union (EU). Was die Novellierung für Vermieter konkret bedeutet und welche Fristen einzuhalten sind lesen Sie hier:
• Einsatz fernauslesbarer Zähler: Laut Energieeffizienzrichtlinie dürfen nur noch fernauslesbare Zähler (neu-) installiert werden. Dabei gilt jedes Verfahren, bei dem kein Ableser mehr in die Wohnung muss, als fernauslesbar. Ob die deutsche Gesetzgebung dieser Definition folgt, ist noch nicht klar.
Ab dem 1. Januar 2027 müssen auch alle Bestandsgeräte fernauslesbar sein. Vermieter und Eigentümer müssen bis dahin also nicht fernauslesbare Mess- und Verteilgeräte austauschen.
• Regelmäßige, unterjährige Verbrauchsinformation: Mieter, bei denen fernauslesbare Geräte verbaut sind, können künftig eine vierteljährliche Verbrauchsinformation anfordern. Passiert dies nicht, müssen Vermieter und Eigentümer den Mieter zumindest zwei Mal im Jahr proaktiv informieren.
Ab dem 1. Januar 2022 gilt laut EED-Richtlinie ohnehin: Alle Mieter mit fernauslesbaren Geräten erhalten monatlich eine Verbrauchsinformation (zum Beispiel durch eine Push-Notification oder E-Mail). Der Wärmeverbrauch kann außerhalb der Heizperiode davon ausgenommen werden.
• Mehr Details und Vergleichswerte: Die Energieeffizienzrichtlinie bestimmt, dass Verbrauchsabrechnungen mehr Informationen sowie grafische Übersichtselemente enthalten müssen. Dazu zählen: die tatsächlichen Energiepreise, die Gesamtenergiekosten, CO2-Emissionsdaten, der im Haus genutzte Energiemix, ein klimabereinigter Vergleich zum Vorjahr sowie ein Vergleich zu einem – bisher noch nicht definierten – durchschnittlichen Nutzer. Auch hier kann es durch den deutschen Gesetzgeber noch zu Änderungen kommen.

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes – Diese neuen Bestimmungen gelten seit dem 1. Dezember 2020 für Wohnungseigentümer und Verwalter
Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters

Die Wohnungseigentümer können bei Abschluss des Verwaltervertrages definieren, in welchem Bereich und Umfang der Verwalter unabhängig von Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft agieren kann. Das kann beispielsweise die Erledigung auch von größeren Reparaturen mit einem vorab definierten Kostenrahmen umfassen. Im Übrigen kann der Verwalter, wie bisher, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung treffen, insbesondere die Umsetzung von Beschlüssen und die Einberufung einer Eigentümerversammlung. Auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen, die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen und die Durchführung kleinerer Reparaturmaßnahmen, wie der Austausch von Leuchtelementen, Instandsetzung des Fensterglases oder die Zahlungsanweisung von Forderungen in gewissem Umfang, können je nach den Umständen des Einzelfalls unter die Autonomie des Verwalters fallen. Führen allerdings bestimmte Maßnahmen für einen Eigentümer zu erheblichen Verpflichtungen, muss die Gemeinschaft darüber einen Beschluss fassen. Auch Entscheidungen über kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen oder Darlehensverbindlichkeiten können nur in einem Gemeinschaftsbeschluss getroffen werden.
Zertifizierung des Verwalters
Jeder Verwalter muss nach einer Übergangszeit bis zum 01.12.2022 einen Zertifikatsnachweis auf Verlangen der Wohnungseigentümer vorlegen können. Damit können die Eigentümer sicherstellen, dass der Verwalter über alle für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt und diese Eignung in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer unter Beweis gestellt hat. Ein Verwalter, der am 01.12.2020 bereits bestellt ist, gilt bis zum 01.06.2024 gegenüber dieser Gemeinschaft als zertifizierter Verwalter.
Beschlussfassung über bauliche Veränderungen
Eigentümer und Verwalter haben es leichter, Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen, insbesondere bei Maßnahmen der Barrierefreiheit, Elektromobilität, dem Einbruchsschutz und der Nutzung moderner Telekommunikationsnetze, herbeizuführen. Beschlussfassungen über bauliche Maßnahmen können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Der Verwalter wird damit von der schwierigen Entscheidung darüber entbunden, ob und in welchem Umfang andere Eigentümer beeinträchtigt sind.
Eigentümerversammlungen
Die Durchführung von Eigentümerversammlungen ist deutlich erleichtert worden. Eigentümerversammlungen sind unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer stets beschlussfähig. Die Einladung kann auf elektronischem Wege erfolgen. Überdies können Eigentümer mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen, was die Teilnahme auch abwesender Eigentümer erleichtert.
Dies sind nur ein paar Aspekte aus der umfangreichen Novellierung des Gesetzes. Es bestehen weitergehende grundlegende Änderungen. Für Eigentümer und Verwalter besteht nunmehr erheblicher Schulungsbedarf.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD e.V. (Mai 2021)

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bayern

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bayern

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bayern

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Eigentumswohnungen sind ein wertvolles Gut. Die Eigentumsquote ist in Deutschland zwar sehr gering, dennoch haben die Menschen Sehnsucht nach den eigenen vier Wänden. Mieter möchten in Eigentumswohnungen ziehen und nutzen die aktuell günstigen Zinsen. Doch welche Nebenkosten fallen beim Kauf von Eigentumswohnungen und Wohnimmoblien an? Wir geben einen Überblick.

Beim Kauf einer Immobilie fallen Nebenkosten an, die der Erwerber einer Immobilie zu tragen hat. Das sind die Kosten für den Notar, das Grundbuchamt, die Umschreibung des Eigentums, die Maklercourtage aber auch das Finanzamt meldet sich mit der Grunderwerbsteuer. Die Nebenkosten belaufen sich auf ca. 8% bis 10%. Hier sollte man großzügig rechnen, denn die Nebenkosten müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Die wenigsten Banken finanzieren die Nebenkosten mit und wenn dann muss die Bonität extrem gut sein oder mit Zins- und Risikoaufschlägen gerechnet werden.

Ein Immobilienkauf ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich. Hier werden Käufer und Verkäufer besonders geschützt. Die Notar und Grundbuchkosten, also die Kosten für die Auflassung und Eintragung ins Grundbuch, werden meist über den Notar abgerechnet. Notar und Grundbuchkosten betragen ca. 2%-2,5%

Die Grunderwerbsteuer ist bei jedem Immobilienerwerb zu bezahlten. Diese unterscheidet sich in den einzelnen Bundesländern. Aktuell bezahlen Sie in Bayern 3,5% Grunderwerbsteuer. Geht es nach einigen klugen politischen Köpfen, sollte diese für den Ersterwerb und die eigengenutze Immobilie künftig abgeschafft werden. Das wäre selbstverständlich sehr begrüßenswert. Dies bleibt zu beobachten und hängt sicherlich von der künftigen Regierung ab. Die Grunderwerbsteuer wird fällig, nach dem der notarielle Kaufvertrag geschlossen wurde und das Finanzamt über die Immobilientransaktion durch den Notar informiert wurde. Ein Eigentümerwechsel ohne die vom Finanzamt ausgestellte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“, also die Bestätigung, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, ist in Deutschland nicht möglich. In anderen EU Ländern wie beispielsweise in Österreich, wird die Grunderwerbsteuer direkt durch das Notariat einbehalten und an das Finanzamt weitergeleitet.

Auch die Maklerprovision gehört zu den Kaufnebenkosten. Die Höhe der Maklercourtage ist in Deutschland nicht geregelt und ist Verhandlungssache. Seit dem 23. Dezember 2020 gibt es eine neue gesetzliche Regelung. Entweder teilen sich die Parteien die Maklercourtage. Marktüblich in Bayern sind 3,5% jeweils für den Käufer und den Verkäufer. Oder nur der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag und vereinbart die Provisionshöhe. Der Maker ist dann alleiniger Interessensvertreter des Verkäufers. (05/2021)

Mietspiegel für München

Mietspiegel für München

Mietspiegel für München

Eberl Immobilien München

Ende März hat der Stadtrat der Landeshauptstadt München den neuen Mietspiegle für 2021 qualifiziert anerkannt.

Der Mietspiegel für München soll eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete im Stadtgebiet München geben.Er dient dazu, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand möglichst transparent zu machen. Da in München ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, muss eine Mieterhöhung mit Angaben zur Wohnung nach dem Mietspiegel für München begründet werden.Der Mietspiegel 2021 ist eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2019 und ist richtungsweisend für die Berechnung der Miethöhe Ihrer Wohnung und für die Berechnung der Mietanpassungen von Wohnimmobilien in München. Die aktuelle Rechtslage unterscheidet zwischen dem „einfachen Mietspiegel” und dem „qualifizierten Mietspiegel”. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.  An die Qualifizierung des Mietspiegels sind einige Rechtsfolgen geknüpft: Bei Mieterhöhungen hat der/die Vermieter*in Angaben zur Wohnung nach dem qualifizierten Mietspiegel mitzuteilen. Dies gilt auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird, zum Beispiel auf drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 3 BGB). Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, so wird vermutet, dass die enthaltenen Werte die ortsübliche Miete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). 

Die Stadt München stelle ein Berechnungstool online zur Verfügung. In dem Berechnungstool der Stadt München werden die Lagekriterien des Standorts Ihrer Immobilie angegeben. Dazu gibt es eine Wohnlagenkarte um nachzusehen ob sich die Wohnung in einer durchschnittlichen, guten bis besten Lage befindet. Ebenso finden unter anderem auch Ausstattungsmerkmale und die Baujahresklassen, sowie Modernisierungen, Berücksichtigung. Für Besonderheiten gibt es Zuschläge und Abschläge zu kalkulieren. Das Ergebnis zeit Ihnen die durchschnittlichen ortsüblichen Miethöhen mit Spannen nach unten und oben. Die  Höhe der ortsüblichen Miete darf um max. 10% überschritten werden. (04/2021)